三四线楼市谢幕，而你还在想着买房？
华尔街见闻06
18 23:46
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先交代一下背景，去年我们在沧州做了一次楼市调研，当时沧州的房价正在飞涨，粉丝们热情高涨，跟我说，前两年自己买的小房子想换个大房子，结果自己刚挂出去两天，挂的价格是自己买房时候的一倍还多，就这样看房的人几乎就没断过，想卖的话真是随时就可以卖掉，这种市场搞得他也很犹豫，不知道还要不要卖。
当时我们在沧州看了几个新楼盘，都已经售罄，唯独一个项目还有几套房子，但是付款条件非常苛刻，单价3万多，必须全款。
沧州的朋友对这种房价暴涨的行情很诧异，年纪大一点的说在08年前后也有过一次这种暴涨。从沧州本身的发展情况来看，好像也并不足以支撑这样的房价，连售楼处的销售都告诉我们，沧州平均收入3000块钱，现在的房价真的很高。
去年不少本地的媒体在分析沧州的房价时，列出了不少理由，比如沧州的GDP在河北来说很高，有现代汽车入驻，沧州本地的有钱人很多，饥饿供地等等。
今年，沧州的楼市已经处于下行期。
不过，沧州的GDP仍然排河北前几名，现代汽车仍然在，沧州本地仍然有很多有钱人。可房价为什么下行了呢？
与沧州类似，江苏徐州的房价也在经历这样的暴涨行情。最近建了一个徐州微信群，群里两派观点，一方是继续看好房价上涨，理由是徐州要修地铁了，计划有十一条，土拍价格创新高，高铁站扩建13台28线……
另一方则比较犹豫，觉得徐州的房价普遍翻倍，应该不会再涨了。
我们提到的沧州和徐州这两个城市，其实只是全国房价暴涨的一个缩影，三四线城市自2016年开始开启了新一轮房价上涨，涨幅非常大，单论涨幅，三四线的很多城市房价涨幅恐怕可以排到全国前列。比较受人关注的二线城市如武汉、成都、西安、重庆等地，房价涨幅并不是最高的，重庆现在的限购政策也说不上严格，房价涨幅也只是和大盘齐平。
今天，我们就三四线城市房价暴涨，来展开说明一下，讲一讲这轮房价暴涨背后的逻辑，以及未来三四线城市的房价走势。
01
发展周期
从宏观大道上来看，一个发展周期的三个阶段是：投资，产能过剩，消化去库存。
我们把这个道理讲得更通俗一点，比如说一家人吃饭做饭，中午的饭做得多了，这就是产能过剩，最后会留下剩饭，剩饭有两种处理办法，一种是直接倒掉，另一种是留到晚上再吃。一般做饭做得不够吃的情况会比较少见，所以产能过剩是常态。
地方经济发展就是同样的问题，楼房盖多了，产能过剩卖不掉，最终会有两种处理办法。一种是直接烂尾，中国的烂尾项目多的数不过来，另一种是政府要帮着解决问题，消化去库存，把多余的楼房卖掉。
须知，政府去库存的直接目的可不是为了拯救开发商，而是为了拯救地方经济，这个过程中顺便就把很多开发商给救了。
在2016年之前，地方的楼市库存都是很大的，这些库存都是上一轮拉动经济后导致的，具体年份在2008年之后。同时地方经济很大程度上在依赖房地产，所以地方经济普遍表现一般。在这种大的形势之下，国家希望能够帮助地方去掉多余库存，同时拉动一下地方经济。
既然想去掉多余库存，那肯定要有钱来买单，想让老百姓自己掏钱去买房子把开发商留下来的库存去掉，这几乎是不可能的，所以最终解决的办法就是国家出钱，给老百姓，然后让老百姓拿这部分钱去买房。但是国家的钱肯定也不能这样直接送给老百姓，总要想一个办法，这个办法就是棚改货币化安置。
02
棚改货币化安置
棚户区改造由来已久，但是进度一直很慢，原因就是地方政府没有钱来推动。在2014年之前，棚改工作任务越来越难完成，2013年还将原有的棚改任务下调了很大一部分。
到了2014年，决策者想出了一个办法就是开设抵押补充贷款（PSL）。虽然听起来很复杂，但其实说白了，就是通过一条合理的路径，让钱流到老百姓手里，再让老百姓去买房。
钱的流转路径是这样的：央行发货币给政策性银行，政策性银行给地方政府发棚改专项贷款，地方政府有了钱之后就拿这部分钱去推进拆迁工作，把钱分给老百姓，老百姓的房子被拆掉又拿到了拆迁补偿款，所以只能去买房子。
由于PSL期限长、利率低（2.75%），属于长期的低息贷款，所以地方政府虽然会有压力，但是短期内肯定是没有问题的，在这种国家政策扶持下，地方政府肯定充满干劲，项目越多就能拿到更多的贷款。最终，就会有更多的货币流入到地方（楼市）！
棚改货币化安置从2014年开始，真正发挥效力其实是在2015年之后，经过一段时间的启动期，到了2016年，房价开始陆续上升。截止到今年2018年，全国三四线城市的房价都经历了快速上涨阶段，最高涨幅在100%以上。
经过这一轮棚改之后，有个很有意思的情况出现了，那就是贫富差距过大的问题被某种程度上稀释了，老张原来住在棚户区，现在就可以拿到一大笔拆迁补偿款，生活条件极大改善。从全国情况来看，三四线城市的房价都在上涨，这其实就是三四线老百姓的个人资产在增加。
先让一部分人富起来，先富带动后富，最终……
03
房价还会涨吗？
这次的棚改货币化安置，从《国家新型城镇化规划（2014-2020）》中的介绍看，棚改任务要到2020年完成。从目前全国三四线城市房价普遍翻倍的情况来看，这个计划肯定要调整。各位一定要记住，计划是计划，计划永远会随着实际发生而调整。
原因很简单，房价不能过快上涨！比如说，在此之前小城市的房价是6000/平米，经过了一两年的棚改之后，房价窜升到1.2万/平米。永远记住，翻倍是一个分水岭。接下来怎么走考验着决策者的智慧，继续棚改，当然可以，结果肯定是房价继续上涨，但是从6000到12000与从12000到15000甚至到20000，这之间有着天壤之别。
前者是对于经济体的提振，后者是对于经济体的摧毁。
说得再直接点，前者是实体经济与虚拟经济在同步提升，但是虚拟经济有脱离实体经济的态势，而后者则是金融空转，完全进入虚拟战场。这个时候就非常危险，一旦出问题就是暴跌，实体经济根本托不住接下来的局面。
所以现在的局面就是一个选择题，大概率上，政府一定会选B，即放松棚改的力度，遏制房价的继续上涨。
但同时，政府也不希望房价下跌啊。好不容易涨起来的房价，一旦下跌就会有一连串的问题出现。如何不让房价下跌，办法很简单：限售！
这么多年的经验告诉我们，政府的决策往往是在一件事将要发生的时候去阻止，担心房价上涨就要限购，但往往是限购也会涨，担心人口生育率下降太快，就去鼓励生育，但往往也阻挡不了低生育率的趋势。所以，限售的结果其实也会这样，三四线城市房价会从今年下半年开始进入下跌行情，未来几年内我都会看空。
很多人提到的城市内要建几条地铁，以及所谓高铁站十字米字型，这些其实都是弱相关因素，京沪高铁沿线这么多城市的房价从来没有因为通高铁而涨过价，为什么到了2018年这个定律就成立了？
04
下一轮暴涨？
这个话题其实说得有点早，毕竟三四线的房价普遍下跌还没开始呢。不过大的逻辑还是可以在这里引申一下，而且最终的结论可能会有点出乎意外，那就是三四线的下一轮大涨可能再也不会出现了。
当棚改的潜力被消耗尽之后，国家其实就没有了对于地方经济扶持的载体，也就是说，最难发展的阶段往往不是穷的时候，而是大家普遍富裕的时候。富裕了，发展的潜力就变小了，这就跟一个人考试从0分考到60分与从90分考到100分一样，二者之间有着本质的区别。
三四线城市的定位并不是像二线城市那样“破局”发展成大城市，我们也很少看到国内的三四线城市参与抢人，三四线城市更多的是满足老百姓的基本生活，并且让当地人的生活水平维持在一定高度，这样就达到了目的。而且这种定位主要是给老年人的，因为三四线城市很难留住年轻人，大家可以试想一下二十年后的三四线城市里的年轻人比例。
大量的人口外流就使得三四线城市的老龄化越来越严重，日本的很多小城市最终变成了空城，这其实只是发展阶段的问题，国内的小城市也在走这条路，只不过还需要时间，中国东北的现状就很说明问题，大量的东北人散落到全国各地，前后不过二三十年时间。
从经济层面看，由于中国已经走过了传统制造业阶段，这样小地方的产业就面临着断崖式下滑的危险，开厂的老板肯定对此体会特别深。过去靠少量资金加勤奋就能赚钱，现在则需要大量的资金才能在行业内活下去，这就是产业升级，行业还是那些行业，生产服装的仍然生产服装，只不过有钱的老板依靠资本壁垒垄断了国内的大部分市场。
现如今对于地方经济来说，房地产行业就变得有点不可或缺，一旦失去了这个保障，地方经济该何去何从就变成了一个很大的课题。
由于地方经济的基础变得越来越薄，可以发挥的潜力越来越少，人口又面临着大量的流失，而房价又普遍处于短期高位，未来几年再靠房产拉动经济的做法就会比较危险，所以我是不看好未来再有一次大涨行情的，即使是有，出现问题的概率也比较大。
过去我们经常看到其它国家或地区出现楼市崩盘的情况，这并非偶然因素，中国也不会例外。楼市崩盘跟发展阶段有着很大的关系，过去虽然中国很多城市都发生过崩盘现象，但现在回首，会觉得当年的崩盘造成的损失并没有那么大，原因就是中国过去二十年里都是快速发展期，崩盘所造成的影响会被经济发展逐步消化掉。
在不同的阶段看同样的问题一定会有不同的结论，凡是认为过往之事还会继续发生的观点都是错误的，三四线城市未来的房价更多应该是看跌才比较正常，看涨就绝对出问题了。
05
结语
并非是我在黑地方楼市，我只是希望大家能够看清问题的本质，对于三四线的楼市来说，盲目看多其实就在毁掉自己的财富。很多人在这一轮行情中买了七八套房子，自己的自有资金全部扔在了楼市里，而且还背负了大量的贷款。
很多人犯错的地方就在于把楼市的短期上涨理解为永远涨，即使是在楼市上行期，也应该保持冷静。等到楼市的下跌周期开始的时候，你们所谓的GDP、地铁、高铁因素都会变成悲伤的影子，成为你们抓不住的稻草。
在风口逐渐变成黑洞的这段日子里，希望这篇文章希望能够帮到一部分人。
18777968058 苏老师
