北海再现烂尾楼是谁之过?开发商、监管银行、承建商都有责任
上世纪九十年代,北海经历过大开发时代,付出的代价是遍地“烂尾楼”,经过十年阵痛后,2003年国家财政局税务总局下发“关于处置海南省和广西北海市积压房地产税收优惠政策”的通知,至2007年北海市房地产开始出现转机,到2013年达到顶峰,但现在再现烂尾楼﹗问题的结症,先有开发商弄虚作假,承建商摇旗呐喊,监督部门保驾护航,监管银行严重失职,它们“团伙”联手,制造部分“烂尾楼”。对上当受骗的业主,他们都有不可推缷的责任,也无异于罪恶者的帮凶。
目前在北海比较出名的“烂尾楼”有润和花园、海伦堡·阳光、尚源东城、青年汇、裕泰景苑、银城绿洲等,以海伦堡·阳光售楼部被砸事件,我们来捋一捋:
第一,房地产开发公司
也许有人问,成立一间房地产公司不是要很有实力吗(即需要很多资金),我给你捋一下:找中介花1000元即可登记成立一间房地产公司、花3万元办理开发资质,完后借钱(高利)卖地加入公司,借机登堂入室进入房地产行业。
海伦堡·阳光楼盘是由广西晨兴投资发展有限公司开发的,根据北海市中院民事判决书(2014北民一初字第18号)显示,晨兴公司借款2500万元搞房地产开发,但根据法律规定,房开公司开发房地产必须要有相当资金,招拍挂取得土地缴交的出让金必须是自有资金,项目报建取得《施工许可证》前必须承诺为完成项目总投资的30%自有资金已到位,并有银行证明。凭借着30%自有资金和预售款,房开公司是可以保质按时交房的,这是国家设计预售制度的线路图。
但晨兴公司开发的海伦堡·阳光项目,土地未交完出让金,报建的6#楼所在地块已并入整体开发,依法依规是缴交完出让金后才能开发,否则不能报建,但市规划局、市住建局一路绿灯通过。晨兴公司就是采取虚诈手段,骗取预售款,大量购房款用于还债和挥霍。
业主,你们不了解实情吗?呵呵,作为普通大众,你们相信了ZF,核发了预售许可证,银行按揭有监管,但业主并不懂监管程序,无法对开发商做出判断,他们之所以选择相信并按揭借款支付几十万房款或一次性付款,很大情度上是老百姓多年来建立的一个朴素“常识”,有预售许可证是值得信任的。但他们哪里知道,晨兴公司正挖好大坑,承建商摇大旗,业主全力以赴往里跳。
也许有业主会问,我们的钱不是进了监管账户吗?地税局也监控吗?但ZF会说,我们不知道,这是企业的经营行为。弱弱问一句,你们收了报建费和税,就帮开发商贴上金字招牌,我们也是子民吔,被骗了,你们不好管,那你们收的税费岂不成了黑心钱?
第二、监管银行
报审预售证时,住建局要求开发商、监理公司、按揭银行签订《监管协议书》并备案,约定监管帐户的钱必须专款专用于工程建设及法定税费,也即可转钱到施工或设备方帐户,并应有监理公司出具的工程进度和预算证明,但监管银行都免了,任由开发商支取和转款。也许有业主要问,找银行问清楚要说法,否则暂时停贷还款,但银行会说你无权过问,否则法院见。中国工商银行北海分行作为监管银行,在与晨兴公司签订的《按揭贷款业务合作协议》时,明知土地面积3099.9㎡,总建筑面积27176.96㎡,容积率高达8.7,而与《建设用地规划许可证》载明的容积率≦4.0岂不天渊之别?审查是如何通过的?
第三、承建商
报建办理施工许可证,承建商为中标单位,何为中标,即根据国家法律法规公平、公开竞争取得承建资格,开发商按施工进度支付工程款。海伦堡·阳光项目承建商为浙江海天建设集团有限公司,它与开发商签订的《建设工程施工合同》可是在住建局备案的,但承建商包工头大多与开发商在中标前已签订私下协议,由承建商垫资至封顶,开发商办理预售证收钱,这就给业主造成假象——开发商有实力,殊不知承建商说收不到工程款停工,“烂尾楼”就制造了,业主才知道上当受骗,开始上访找ZF,ZF说:你们有合同,找法院吧,找法院也判了,法院说执行难呀,你能提供财产线索,我们帮你执行。
现在到开发商登场了,我们有钱就做工程了,没钱赔﹗我们正在筹措资金,尽快复工交房。这也许是几年后的事了。你买了房,交了钱,却得不到房子,公安说拿钱的人不算虚诈,银行说房子已经是你的,你得还钱,ZF的信息显示,你已有一套住房,承建商说房子是我垫资做的是我的,ZF发话了:我解决不了你们的事,业主你请到法院去吧。
该总结了:
在中国,人人都渴望有一套自己的住房,我们相信了房地产代理公司美好的说词,相信了房地产开发公司吹逼的实力,也相信政府有制度按程序监管,殊不知,我们还是掉进了制度的陷井。
造成烂尾楼,原因也许是多方面的,但主要还是开发商肆无忌惮得挪用监管账户资金,一旦资金链断裂,业主的血汗钱就会打水飘,我们在声讨开发商的同时,承建商、监管银行、监管部门都是罪恶的一部分!
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