北海作为沿海开放的第一批城市，房价一度超过深圳，由于没有实体经济作支撑和国家政策的调整，出现了第一次房地产崩盘，当然同时泡沫破裂的还有海南等地。第二次也就是前些年，具有代表性的是北海的地标建筑北部湾一号，房价至今还没有恢复到高点。近一年多的房价大幅上扬，开始是政府出台了鼓励购房政策，然后是一二线城市限购三四线城市房价普遍上涨，习总北海讲话等一系列利好促成的。北海从鼓励购房到限购，只在转瞬之间。北海目前房价基本稳定，但是这种稳定是个动态的过程。现在北海主要购房人群是外地非常驻人口，旅游度假为主的人群，兼有部分炒房客和新移民；新房租住人口中有相当部分为传销人员。在北海打击传销，信贷趋紧，全国一二线房价回调的大背景下，北海房价是否存在泡沫，是否会有第三次崩盘出现？主要取决于以下几点：
1 是否有全国性的三四线城市房价的普遍下跌，全国上下一盘棋，其他地方普跌，北海就很难例外。
2 北海房价是否存在泡沫，以目前北海的房价，相当于北方县城的房价看，属于合理甚至较低；跟当地人收入相比，购房压力和县城人口购房压力相当。
3 北海房屋的空置率。北海作为旅游度假城市，具有季节性，旅游度假淡季空置率较高属于正常；以北戴河为例，北戴河冬天旅游淡季，当地人都普遍关门歇业去南方度假，房屋大量空闲。
4 北海的城市化和工业化服务业发展进程是否匹配。北海的定位不只是旅游度假城市，还有临港工业等。在北海2018年新年贺词中我们可以看出，市委把招商引资发展工业放到了突出位置。如果城市扩建速度和工业发展、服务业发展速度相匹配，能够提供相当数量的工作机会和合理工资收入，北海的房价就是合理的；反之就有泡沫破裂的危险。工作机会可以吸引常驻人口，常住人口是决定北海房价的重要指标。
5 打击传销对租赁市场较大影响，短期内会提高房屋的空置率，降低房屋投资的回报率。但从长远来讲，有利于北海的健康发展。
6 北海的环境是否继续改善。北海的硬件在迅速改善这个毋庸置疑，中高端的购物中心接连开业，文化娱乐旅游项目也在推进，三五年将有大变化，对房价是利好。北海政府组织“暖冬遇见北海活动“，目的就是吸引候鸟度假，但今年开始北海雾霾天天数较多，北方气候转好，北海是否还有持续的吸引力？
7 北海的副中心城市建设能否得到认可。北海提出建设副中心城市，副中心城市必然会提高北海的城市定位，提高北海的知名度，相应的软硬件建设标准会提高，对房价是利好。
8 购房政策和信贷政策存在不确定性，总体来讲，信贷偏紧是近期趋势，对房价是利空。
18777968058 苏老师
