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从2017年北海土地成交量盘点,展望2018年楼市兴衰

发表于: 2018-01-10 12:12 13646人阅读 57人回复 只看楼主 | 第3页 | 最后一页
    cs75黑帝 在线

    北海通

    • 楼市观察员

    看好了各位老大、、中国科学院预测科学研究中心,权威颁布      (您不要冲着我哈,您找中科院说事儿)


    中国科学院预测科学研究中心发布了《2018年中国房地产行业走势展望》预测报告。报告预计:
    在房地产价格方面,预计2018年商品房销售均价为8122元/平方米,同比增长3.7%,增幅较2017降低约1.0个百分点,其中住宅平均销售价格较2017年同比增长4.2%,增幅较2017年下降约1.3个百分点。
    中国社科院是国家的“最高智库”,它的预测某种程度上可以看作为政府的意愿。
    关于社科院对于房价的预测用一句话概括就是:2018年,商品房预计同比上涨3.7%,住宅价格预计同比上涨4.2%。


    这个涨幅范围是如何预测的呢?主要是根据CPI涨幅和货币贬值速度来预测的。

    国家统计局1月10日公布了最新CPI数据,2017年全年CPI上涨1.6%,涨幅比上年回落了0.4个百分点。而从绝对价格来看,2017年1-12月,全国商品住宅平均销售价格为10455元/平方米,与上年同期相比提高416元,涨幅为5.6%。
    住宅价格涨幅5.6%>CPI涨幅1.6%。
    CPI,是居民消费价格指数,它反映的是消费品价格的涨幅,CPI越高说明物价涨幅快,我们手中钱的购买力就下降得快。
    消费是拉动经济的三架马车之一,所以CPI还被作为反映一个国家和地区的经济现状的指标。CPI适度上涨,说明经济景气,反之则是经济衰退。正因如此,每年CPI2%的增幅已成为发达国家调控经济的手段之一。
    再看货币贬值速度,货币贬值速度=M2增速(货币发行速度)-GDP增速(财富创造速度)
    2017年全年M2平均增幅为9.7%,GDP增速为6.9%,2017年的货币贬值速度为2.8%。
    房价涨幅要快于CPI增速和货币贬值速度,是因为只有当房价涨幅高于生活中一般消费品时,能跑赢货币贬值速度时,房子才对大众有吸引力,民众才愿意购房,政府的去库存目标才能达成。

    换句话说,只有房价上涨,民众才有购房或投资意愿,当房价下降的时候,民众反倒不会买而是选择观望,所以市场才会将那句“买涨不买跌”奉为圭臬。
    有人肯定会反驳,说自己正盼望着房价下跌,然后立刻下手。但市场多次验证过,当房价整体下滑的时候,观望者肯定要比下手的人多。
    一旦民众陷入观望,楼市库存就会越积越多,政府提出的去库存任务压力就会更大。卖不出去房,地方政府土地交易会受影响,进而影响到各城市的财政收入。
    所以,政府调控楼市虽然要控制住房价,只是不允许其上涨过快,而并非不允许其上涨,每年都会给出一个适当的范围。
    在2017年许多城市公布的限价政策中,你会发现,他们都没有限死房价,而是规定开盘价不得高于周边同样小区的多少多少。
    例如东莞的限价令是这样说的,要求首次房价备案的楼栋均价不得高于前三个月当地镇街(园区)同类型新建商品住房销售均价的20%(含)。
    再如深圳,深圳出台关于新房开盘价格规定的细则中是这样说的:新房备案价不得明显高于周边房价。“不得明显”如何理解?就是不允许太大的涨幅。
    这个范围如何拿捏?需要满足两个要求,一是要大于CPI增速和货币贬值速度,二是要低于人均可支配收入增幅。
    2017年的房价涨幅就刚好达到了这个要求。2017年CPI涨幅为1.6%,货币贬值速度为2.8%,房价涨幅为5.6%,人均可支配收入增幅为7.3%。
    低于CPI增速和货币贬值速度,民众的购房意愿会下滑,会影响去库存;高于人均可支配收入,百姓想买也买不起,同样会影响去库存。居中是最理想的模式,既刺激了经济增长,又不影响百姓购房。
    2018年,政府已经发声,要支持刚需客和改善性需求人群购房。要达到这个目标,根据社科院给出的住宅价格预计涨幅是4.2%,2018年要做的,就是努力让百姓的人均可支配收入高于住宅价格涨幅。从历年数据来看,不出意外,基本会达标。
    社科院预测的住宅4.2%的涨幅,是全国住宅的平均涨幅,各类城市的涨幅会不一样,一二线城市可能涨幅大一些,而人口流失的三四线城市和调控极其压力的城市可能会下跌。
    同时,这个数值也表明,中国主要城市房价的上涨是一种趋势,从这个趋势中可以解读出两点:
    1、那些迟迟观望,还在盼着房价下跌再入手的人,该醒醒了。房价不会下跌到你想要的价格,中心城市的刚需客,如果能买得起,就早买早心安吧!
    2、那些还妄想短炒获利的投机客,也该死心了。4.2%的房价涨幅,根本撑不起你的杠杆利息,会让你得不偿失。
    • 楼市观察员
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    楼主 31楼 2018-01-25 16:28
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    北海通

    • 楼市观察员



    • 楼市观察员
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    楼主 32楼 2018-01-31 08:31
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    北海市民

    再次纠正一次,在中国,房地产价格指数不像美国一样纳入CPI统计!
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    33楼 2018-02-03 22:12 来自
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    北海通

    • 楼市观察员

    楼主ma276209784于2018-02-03 22:12发表的  :再次纠正一次,在中国,房地产价格指数不像美国一样纳入CPI统计! (2018-02-03 22:12) 

    这是不是可以说是中国房产楼市不同与米国的稳定行情原因之一呢,,
    • 楼市观察员
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    楼主 34楼 2018-02-03 23:54 来自
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    北海通

    • 楼市观察员

    2018“一号文件”对房地产未来意味着什么? 详细解读请网寻相关文件、、

    一号文件为房地产托底,特别是三四线城市房价稳定,提供了坚实保障

    1、城市土地供给模式短期不会发生质和量的巨变。

    2、指望靠宅基地大量入市,实现城市房屋土地供给大增,进而降房价的憧憬,真的只是憧憬。

    3、一号文件实际为房地产托底,特别是三四线城市房价稳定,提供了坚实保障。

    4、农民买了房子,自然为各类消费保障提供了支撑,宏观经济稳定也更有基础。

    5、帮助更多落后地区农民脱贫,培育更多有财产性收入的农村中产,有了顶层设计。


    • 楼市观察员
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    楼主 35楼 2018-02-06 16:18
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    北海通

    • 楼市观察员

    现在明显感觉到可供选择的楼盘减少啦,不是价格八九千甚至上万的海景、名盘,就是地处偏远的六千左右被抢购一空的潜力楼盘、、中港城看上一套139的户型六千多,一问就剩一套楼座、楼层、价格都没得选择的唯一(NO之一)靠,搂盘惜售是吧、、果断删除置业顾问电话微信。等到七月份以后再看,看谁耗得过谁反正我有一套先住着、、          
    • 楼市观察员
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    楼主 36楼 2018-02-08 09:00
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    北海通

    • 楼市观察员

    • 楼市观察员
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    楼主 37楼 2018-02-09 09:27
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    北海通

    • 楼市观察员

    听说上海人、、真正的炒房团来北海抄底、包圆所谓白菜价的房源来啦,不知真假?这个年让我过的很郁闷,本来感觉过年是个房屋采购的淡季,靠、、各个楼盘一询问,比去年六七月份的行情还惨,先别说房价涨了多少,直接麻麻滴告诉你没房         
    盼望今年七八月份房价回落,又看不到希望啦,无米之炊谁特么给你降价、、我真的很想骂人耶     

    好吧,再温习一哈我这个帖子吧,温故而知新、、

    • 楼市观察员
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    楼主 38楼 2018-02-26 16:58
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    北海通

    • 楼市观察员

    海边的雨:
    咨询一个问题,2017年7月,我市办理新建商品房交易(网签)2297宗,交易面积22.52 万平方米,其中新建商品住房交易1992宗,交易面积18.07万平方米;办理二手房交易881宗,交易面积9.79万平方米,其中二手住房交易861宗,交易面积9.55万平方米;办理房地产抵押登记 2547宗,抵押登记面积34.49万平方米。(数据来源北海房地产交易中心)
    7月份预售新建商品房2379套,但是7月份新建商品房交易只有1992套,是去库存了?还是库存增加了?
    (2018-03-01 17:04)  66楼

    单月去库存还是库存增加并不能说明问题以及下结论,要看连续数月甚至全年总量、、一般在热点或热卖城市,新楼盘还没有拿到预售许可证之前,就已经被购买者预约或协议认购啦,不是吗?待到楼盘楼号取得预售许可证才能签正式合同,并进行网签,之所以本月的预售证数量与网签量不等或有巨大差异,我感觉是出现在售卖的贷款已及手续环节滞后造成滴、、7月新建商品房两千多套预售许可证有什么稀奇,您有功夫还是查查去年12月的数量吧,顺便再看看去年、前年甚至近三年的供需数量,是供大于求还是供不应求、是库存增加还是绝对的去库存,您心里就会有底啦          


    再结合近三年北海住宅土地的挂牌以及成交量,您就会深刻体会到房价难以回落的关键所在啦、、    
    • 楼市观察员
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    楼主 39楼 2018-03-05 11:24
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    北海新人

    楼主cs75黑帝于2018-03-05 11:24发表的  :单月去库存还是库存增加并不能说明问题以及下结论,要看连续数月甚至全年总量、、一般在热点或热卖城市,新楼盘还没有拿到预售许可证之前,就已经被购买者预约或协议认购啦,不是吗?待到楼盘楼号取得预售许可证才能签正式合同,并进行网签,之所以本月的预售证数量与网签量不等.. (2018-03-05 11:24) 

    你好LZ,能不能推荐几个新开的楼盘,或者二手好的楼盘,最近准备下手。
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    40楼 2018-03-27 00:14 来自
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    cs75黑帝 在线

    北海通

    • 楼市观察员

    马里轰:

    你好LZ,能不能推荐几个新开的楼盘,或者二手好的楼盘,最近准备下手。(2018-03-27 00:14)  40楼

    对不起,我也刚凑齐八十万,拿着钱感觉哪个高端点的楼盘都买不起, 价位稍低的中低端楼盘,因为有了华一红树林一套120平米房子啦又看不上、、 正纠结着想去曼谷买精装公寓呢,
    • 楼市观察员
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    楼主 41楼 2018-04-09 09:19
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    北海新人

    楼主cs75黑帝于2018-04-09 09:19发表的  :对不起,我也刚凑齐八十万,拿着钱感觉哪个高端点的楼盘都买不起, 价位稍低的中低端楼盘,因为有了华一红树林一套120平米房子啦又看不上、、 正纠结着想去曼谷买精装公寓呢,
     (2018-04-09 09:19) 

    非常感谢你的帖子,今天买了冠山海,希望没有选错。
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    42楼 2018-04-10 23:38 来自
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    北海新人

    楼主cs75黑帝于2018-04-09 09:19发表的  :对不起,我也刚凑齐八十万,拿着钱感觉哪个高端点的楼盘都买不起, 价位稍低的中低端楼盘,因为有了华一红树林一套120平米房子啦又看不上、、 正纠结着想去曼谷买精装公寓呢,
     (2018-04-09 09:19) 

    我也考虑在曼谷置业或者清迈,但是那边不知道靠不靠谱,还有皇家海湾公馆的房你觉得怎么样值得入手不
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    43楼 2018-04-10 23:39 来自
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    cs75黑帝 在线

    北海通

    • 楼市观察员

    我会试着根据这个帖子,寻找2010年~2017年北海的土地交易数据,住宅土地交易数据、、并结合各年份住宅预售证及网签数量的对比,以此来推断近十年北海的住宅储备用地、以及贮备库存的极大值,进而验证北海2018年库存对需求的真正支撑、、
    • 楼市观察员
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    楼主 44楼 2018-04-17 14:27
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    cs75黑帝 在线

    北海通

    • 楼市观察员

    北海的房价配给还是很丰富滴,高中低配全都能让不同经济基础层次的你住上房、、
    银海区堪称富人居住区,新房均价接近九千。
    海城区应该是本地土著市民的聚集地,新房均价七千。
    合浦和铁山港区新房价格还在三四千左右、、

    • 楼市观察员
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    楼主 45楼 2018-05-07 15:50
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