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从2017年北海土地成交量盘点，展望2018年楼市兴衰

发表于: 2018-01-10 12:12 23136人阅读 72人回复只看楼主 | 第3页 | 最后一页

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cs75黑帝

北海通

楼市观察员

来自: 河北省石家庄市

看好了各位老大、、中国科学院预测科学研究中心，权威颁布（您不要冲着我哈，您找中科院说事儿）

中国科学院预测科学研究中心发布了《2018年中国房地产行业走势展望》预测报告。报告预计：
在房地产价格方面，预计2018年商品房销售均价为8122元/平方米，同比增长3.7%，增幅较2017降低约1.0个百分点，其中住宅平均销售价格较2017年同比增长4.2%，增幅较2017年下降约1.3个百分点。
中国社科院是国家的“最高智库”，它的预测某种程度上可以看作为政府的意愿。
关于社科院对于房价的预测用一句话概括就是：2018年，商品房预计同比上涨3.7%，住宅价格预计同比上涨4.2%。

这个涨幅范围是如何预测的呢？主要是根据CPI涨幅和货币贬值速度来预测的。
国家统计局1月10日公布了最新CPI数据，2017年全年CPI上涨1.6%，涨幅比上年回落了0.4个百分点。而从绝对价格来看，2017年1-12月，全国商品住宅平均销售价格为10455元/平方米，与上年同期相比提高416元，涨幅为5.6%。
住宅价格涨幅5.6%>CPI涨幅1.6%。
CPI，是居民消费价格指数，它反映的是消费品价格的涨幅，CPI越高说明物价涨幅快，我们手中钱的购买力就下降得快。
消费是拉动经济的三架马车之一，所以CPI还被作为反映一个国家和地区的经济现状的指标。CPI适度上涨，说明经济景气，反之则是经济衰退。正因如此，每年CPI2%的增幅已成为发达国家调控经济的手段之一。
再看货币贬值速度，货币贬值速度=M2增速（货币发行速度）-GDP增速（财富创造速度）。
2017年全年M2平均增幅为9.7%，GDP增速为6.9%，2017年的货币贬值速度为2.8%。
房价涨幅要快于CPI增速和货币贬值速度，是因为只有当房价涨幅高于生活中一般消费品时，能跑赢货币贬值速度时，房子才对大众有吸引力，民众才愿意购房，政府的去库存目标才能达成。
换句话说，只有房价上涨，民众才有购房或投资意愿，当房价下降的时候，民众反倒不会买而是选择观望，所以市场才会将那句“买涨不买跌”奉为圭臬。
有人肯定会反驳，说自己正盼望着房价下跌，然后立刻下手。但市场多次验证过，当房价整体下滑的时候，观望者肯定要比下手的人多。
一旦民众陷入观望，楼市库存就会越积越多，政府提出的去库存任务压力就会更大。卖不出去房，地方政府土地交易会受影响，进而影响到各城市的财政收入。
所以，政府调控楼市虽然要控制住房价，只是不允许其上涨过快，而并非不允许其上涨，每年都会给出一个适当的范围。
在2017年许多城市公布的限价政策中，你会发现，他们都没有限死房价，而是规定开盘价不得高于周边同样小区的多少多少。
例如东莞的限价令是这样说的，要求首次房价备案的楼栋均价不得高于前三个月当地镇街（园区）同类型新建商品住房销售均价的20%（含）。
再如深圳，深圳出台关于新房开盘价格规定的细则中是这样说的：新房备案价不得明显高于周边房价。“不得明显”如何理解？就是不允许太大的涨幅。
这个范围如何拿捏？需要满足两个要求，一是要大于CPI增速和货币贬值速度，二是要低于人均可支配收入增幅。
2017年的房价涨幅就刚好达到了这个要求。2017年CPI涨幅为1.6%，货币贬值速度为2.8%，房价涨幅为5.6%，人均可支配收入增幅为7.3%。
低于CPI增速和货币贬值速度，民众的购房意愿会下滑，会影响去库存；高于人均可支配收入，百姓想买也买不起，同样会影响去库存。居中是最理想的模式，既刺激了经济增长，又不影响百姓购房。
2018年，政府已经发声，要支持刚需客和改善性需求人群购房。要达到这个目标，根据社科院给出的住宅价格预计涨幅是4.2%，2018年要做的，就是努力让百姓的人均可支配收入高于住宅价格涨幅。从历年数据来看，不出意外，基本会达标。
社科院预测的住宅4.2%的涨幅，是全国住宅的平均涨幅，各类城市的涨幅会不一样，一二线城市可能涨幅大一些，而人口流失的三四线城市和调控极其压力的城市可能会下跌。
同时，这个数值也表明，中国主要城市房价的上涨是一种趋势，从这个趋势中可以解读出两点：
1、那些迟迟观望，还在盼着房价下跌再入手的人，该醒醒了。房价不会下跌到你想要的价格，中心城市的刚需客，如果能买得起，就早买早心安吧！
2、那些还妄想短炒获利的投机客，也该死心了。4.2%的房价涨幅，根本撑不起你的杠杆利息，会让你得不偿失。

楼市观察员

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