最近房地产版块的帖子又疯狂起来了，鼓吹暴涨的和暴跌的都冒出来了，什么新开发政策利好房价，什么打击传销腰斩销售量等等 ·····其实，房价和销售量跟很多东西有关，不是单纯一两个现象就能反映出真实的情况的。在这里借用一下北海365房产小编的帖子内容介绍一下政府的限制措施对最近销售量的影响：
“
5月，北海出台限制异地公积金贷款通知，同月，北海楼市调控新政：二套房限转让，取得不动产证2年后方可转让，房地产开发企业与商品房预购人申请预购商品房撤销备案的，经住房城乡建设部门审核符合条件后允许撤销备案，同时，房地产开发企业不得再次申请该预售商品房的备案，必须在完成房屋的不动产初始登记后方可销售。自5月政策出台以后，6月交易量慢慢出现回落趋势，房子是用来住的，不是用来炒的。有居住需求该买就买，让这个市场平稳健康发展。”
其实这个所谓的调控新政只是换汤不换药，改头不换脸，因为二套房限制转让是针对“二套”，二套房取得不动产权证后满两年才能转让。二套房首先不单独指“二手房”，二手房的话，过户后就可以得到不动产权证，在北海，没有哪个房放一两年就翻几倍，或者翻个大几百的，加上各种税，一两年上涨的差价都不剩多少了，所以限定是2年后才可以出让，根本就是不痛不痒。
如果这里说的“二套房”是指一手房，意思是炒房客买的这套房已经是第二套以上，契税他首先就不能优惠了，因为不是首套房了。然后这第二套以上的一手房也分两种情况，第一种是期房，开发商跟炒房客签的是网签期房合同，正常是要备案的，然后开发商通过竣工验收办理初始登记后才能办理不动产权证。第二种是现房，开发商已经办理过初始登记，不动产权证写的是开发商的名字，炒房客买了之后开发商直接给他过户，然后他拿到他名下的不动产权证。
第一种期房的情况下，开发商从期房转变成现房办理初始登记也需要一段时间，正常一个楼盘的开发周期也要2-3年以上。如果炒房客买的是这样的期房，首先他在开发商办初始登记之前就不可能拿到不动产权证，也根本卖不了房。正常情况下，从最开始开盘的时候买，到办理不动产权证也要2-3年以上，再加上政府这个限定的2年，4-5年的时间这个二套房的价值才能体现出来。其实说到底，正常情况下你在北海炒房，不放个十年八年以上，基本没什么赚头。当然，也有特殊的情况，就像今年4月底这阵“妖风”，各种“利好”加上中介的哄抬，一手房基本都上涨了大几百到上千块钱一平米，可是这样的行情不可能长期持续，始终是要缓和下来，每年上涨个一两百是正常的，看看2012年到现在2017年这5年间北海的房价也就明白了，2012年平均4000左右是正常的选择范围，到妖风”来之前买一个正常居住的房子基本也要四千大几五千左右，即使“妖风”来了，其实真正的成交价也在5000到6000的幅度，个别卖七八千的是极少数的。所以不看“妖风”的话，这五年间其实也就涨了不到1000块钱一平米，平均下来也是一两百一年。你叫炒房客在北海炒房，一两年能净赚一两千一平米吗？既然不能，他们还来北海炒什么？五六年十年八年能赚个千八百一平米，那你的两年才能转让的政策其实也限制不了他们啊。
第二种是现房的情况，炒房客买房之后很快就可以拿到不动产权证，两年时间不算长，一眨眼就过去了，而且还是那个问题，两年内的上涨幅度能有多大？既然来北海炒房，就是看好了北海的房价能涨，这个“涨”需要多长时间，炒房客心里有数。而且你这里是现在“二套房”，炒房客有心炒房的话，会用自己的名字卖十套八套房吗？“首套房”的人不受这个“满两年方能转让”的政策限制，取得不动产权证后就可以转让了，只是，未满两年或者五年的话免不了营业税和增值税，这算下来也有房价的近5%，5%是什么概念？你炒房客5000一平米买的房，两年内转让，只算地税局收的税就要卖到5250以上才能平本，你这两年之内的物业费这些呢？还有你这房是不是不装修了？毛坯待涨吗？
另外，不管是一手还是二手，炒房客是全款买吗？如果是按揭买的，北海这边的银行都要求还贷一年以上才能一次性还清贷款赎出不动产权证的原件。这还贷也要一年了，炒房客不是可以多等一年就不受限制了吗？可能有二手房中介说可以垫资赎证出来，不管是炒房客自己赎还是你中介出钱赎，都得满一年后才能提前还清贷款。
其实来北海炒房的人并不算多，交易中心的专家也有分析过，我记得是北海365这里也发过帖子，用数据说明北海的炒房资金并不多，至于数据能不能真实反映现实情况，我们这些小屁民就不清楚了。大家看到很多外地人买房，都说是搞传销的，还有就是说炒房的，可是认真想一想，传销佬被洗脑了，有钱都拿去搞大工程赚N个1040万了，哪里有心思跟你买房炒这千八百一平米？两三年撑死也就赚个十几二十万，他至于吗？说外地人都是来炒房的，确实，有部分人是买了做投资，但他们不能称之为炒房，他们跟我们本地人一样，并不是专门的炒房客，只是觉得北海的房价有可能涨，有点闲钱，所以先供一套两套，搞不好将来能赚呢？而且说句实在话，北海的房价不可能大跌的，那些整天指望北海的房价跌回两三千一平米的人要嘛是住窝棚的要嘛就是住有天有地不腰疼的。所以北海出台的这个满两年才能转让的政策，其实是针对那种专业炒房的资金，想短期内哄抬房价，杀一笔就走人的热钱。但是北海的都是散兵游勇，炒房的热钱也不来北海。
然后到另外一个政策，就是撤销备案的，开发商要在办理不动产权初始登记之后才能出售。很多人其实不了解这个政策。其实一直以来，开发商就只能备案一次，如果撤销了，就不能再备案，所以这个政策根本就不是什么“新政策”。然后说到备案，备案是指期房情况下，国家为保障业主权益，防止开发商一房多卖，所以要求开发商进行备案。备案后，开发商就不能再次进行网签。类似办理按揭的业主，开发商没有办房产证（现在已经变成不动产权证了），所以要办理合同备案和预告登记，这样才能去银行提交资料办理业主的按揭，等于是给银行一个定心丸，这套房百分百是卖给这个业主了，不用担心放款后开发商又卖给另外一个人了。业主也可以放心，因为备案后，开发商不能卖给第二个人，以后办证也是办到自己名下，不会办给其他人了。而现房是不需要备案的，现房是直接办理转移登记，也就是我们说的过户，如果你是贷款买房的，开发商必须先给你办了不动产权证，才能拿去银行抵押，然后他才能拿到银行贷款。一直以来的政策都是备案后不允许撤销，要撤销备案很麻烦，需要开发商和业主一起去交易中心申请，而且按交易中心的规定，备案不是买卖双方想撤销就能撤销。什么情况能撤销备案呢？是不是业主声称自己没钱了买不起，然后就可以跟开发商一起去撤销了呢？这是不行的，交易中心要求你提供足够的依据，没钱买不起的话，你跟开发商签的合同里面得有一条买不起可以撤销备案或者撤销合同的条款才行，可是实际上开发商为了保障自己的权益，一般都不会写买不起就撤销备案，而是写的扣首付款，并且不会提到撤销合同的情况，这就等于是开发商给自己挖坑。但是不管怎么说，你要撤销备案，需要合同里面有约定可以撤销才行。所以，要撤销合同备案，就得回去好好研究自己跟开发商签订的购房合同，看有哪一条可以用来撤销备案。
很多时候之所以要撤销备案，是因为业主的贷款手续有问题，不能贷款了，这种情况下，除了合同里面有违约条款注明可以撤销备案外，还要银行开具不能办理按揭的注明，同时需要开发商把首付款退回给业主的银行凭证，所以遇上被开发商私下扣首付款的业主，可以在这个撤销备案的规定上做做文章。
然后撤销备案后，开发商在以前就已经是不能再重新备案了的，但是并不影响开发商买卖房屋。过去和现在都一样，开发商可以跟接盘的这个业主说，交房后再办证，一般业主也不懂备案是有什么作用的，听到说可以办证，也都可以接受了。至于要贷款买房的，因为不能备案，又没变成现房之前，开发商是办不了贷款的，这个政策一直以来都这样，所以政府说的这个撤销备案后要取得不动产权证才能买卖的政策等于没说。
综上所述，“二套房取得不动产权证两年后方能转让”和“撤销备案后需办理不动产权初始登记后才能出售”的政策并不是目前限制北海楼盘销售量的主要原因，这两个政策的作用有限。
至于这两周很多“专家”非要把网签数量下降跟政府打击传销挂钩，说北海这几个月的销售量逐月降低是因为打击传销的原因，这真是天大的笑话。虽然传销佬被抓北海的房租会下降，但是不代表人家买房就是为了出租给传销佬，更别说传销佬本身不会买房。而且在北海，装修过的二手房其实还不如毛坯房好卖，没装修过的二手房价格也相对更高。毛坯房虽然也要交物业费，但是可以省下一笔装修的费用 ，一般装修和家电家具加起来也要三四万了，省下三四万也够你交好些年的物业费了，所以也不存在炒房必须要装修了出租的情况。打击传销只是影响成交量的因素之一，但绝对不可能是主要因素。
个人认为北海的楼盘销售量下降了，是因为前期的刚需已经基本得到满足，各个开发商又陆续有“新房源”入市，大家就开始观望起来，认为可能迟一点选择更多，优惠幅度更大。市场规律的本质就是供求规律，真正需要买房的不管你什么政策限制和多高的房价，要买的都买了，那些要炒房的，不会盲目投资，肯定是综合各种因素充分对比后才决定钱往哪里投、什么时候投和投多少。之前之所以房价上涨，是“刚需”（不管是实实在在要买房的本地人，还是被中介忽悠来买房的外地人）比较强，把北海之前几年的库存给消化得差不多了，如果不是买房的人多，可卖的房少了，傻子才会伸头过去给开发商宰。现在销售量下来了，就是因为新房陆陆续续供应，原来捂盘的开发商也开始回吐房源，然后像四月份习大大来北海带来的那种利好逐渐消散，中介少了忽悠的本钱，群众也渐渐认识到其实房价真的虚高了，不会盲目接盘。
其实说那么多，只是为了说明，房价和销量跟很多因素有关，不是单纯某个政策变动或者打击传销这样的现象就决定的了的。我们买房也要综合考虑各种因素，如果真的是刚需，到了必须得买了，就多看几个楼盘，多做对比，然后及时出手。如果不是很着急的，就多看看，多分析，不要盲目做接盘侠。对于那些炒房客，北海不是什么赚钱的好地方，不可能两三年就让你赚的盆满钵满，要炒就做好长期套牢的准备，过个十年八年再说赚钱吧，要不然，就去搞1040工程吧，那个做梦比较快 ·····
18777968058 苏老师
