今天看到网友“
越努两幸福”发的帖子
《北海的房子现在跟本卖不动，开发商现在正在做最后的挣扎捍卫前几个月暴涨的房价》，从头到尾都是在唱衰北海的房价，还列出了几大条理由，见解十分的“毒到”，所以想利用周末的空闲发帖回应一下，发表一下自己的看法，不为开发商辩护，不为中介打气，不为北海楼市抬价，仅为指出北海楼市的现状和遇到的一点实际问题。
原文中，网友列出的是五点，我在这五点后注上我自己的看法：
一，这段时间看房的人大量的减少了，售楼部都没什么人，打广告派传单的明显增多。 看房的人减少是实话，但是还没到所谓的大量减少的地步，售楼部没什么人主要是之前那种外地拉来的“购房团”少了，也就是集中看房的人少，但是真正要买房的本地人和在北海的外地人还是有不少。另外一个原因是很多楼盘的现房都已经被销售的差不多了，也就是房源其实已经没多少。而那些大盘的售楼部，人还是很多的。至于期房，还有北海365这两天说的7月新增近3000套预收商品房，不要小看中介的能力，很多楼盘都在不停的签。很多中介自己私下联系开发商，有客户就带来看房，成交的质量都很高，并不像你想象的那样，一大群人去售楼部才叫卖得动。打广告派传单明显增加这一说法很奇怪，北海街上，打广告和派传单什么时候少过？
二，房产有关部门已经不敢公布网签数字了，因为公布这个数据要负责任的，有很多网签会做假的。 不敢公布网签数字是指的几月份的数据？六月的还是七月的？然后，公布数据要负责任，负的什么责任？像房地产交易中心，是直接公布的后台网签数据，网签的数字少了，北海的房价应声就倒下？然后交易中心就要负责任赔钱给开发商还是赔给市政府呢？然后，网签会做假，做什么假呢？莫非你指的是房地产交易中心制造假的网签数据，好哄抬房价，制造房地产一片大好形势，号召大家抢房，好让交易中心的“生意”更上一层楼？又或者，你指的造假是开发商吗？一个开发商还是全北海的开发商？造假对开发商自己有什么好处？网签是开发商的工作人员跟业主签的，开发商不至于叫工作人员乱签合同，然后又撤销又重新签吧？这种脱裤子放屁的事情，没哪个开发商的老板会干。你想要的网签数字，再等等就有了。
三，办理不动产证要，更多手续，禁止两年以内的新房出售，二手房交易难，是为了更多消化新建房，这样做法有利也有弊，能控制一些炒房赚钱的 关于办证，北海近期的房屋销售量下降跟这个确实有很大的关系。原因是目前现房的开发商必须办理宗地图分割才能出不动产权证，所以很多开发商都在忙着办“土地证”，而不动产登记中心不断的隔三岔五拍脑门出新政策，很多地方都是不考虑实际情况，造成很多开发商办证遇阻。二手房之前也跟开发商的一手房一样，都已经递交过户资料，也被不动产坑了一把，必须回去找开发商要新宗地图土地证才能办理不动产证，好在大家吵了一段时间后，不动产那边又拍了一下脑门，给二手房留了条活路，但是长远之计，还是要尽快办证。所以单单不动产的这个政策就对北海的楼市造成了很大的影响，而且这个影响不是一下就能消除的。
而楼主说的，禁止两年以内新房出售，是为了更多消化新建房。这里要说明的，是取得不动产权证未满两年的不能上市交易，而不是说新房两年内不得出售。这个政策，说实话，影响能有多大？可以看看之前关于营业税增值税和个人所得税的正常，也就是什么“满五唯一”、“满二唯一”。未满两年或者五年本来就要交营业税和增值税，税率还不低，之前二手房的房东就都转嫁到下家身上，该买的人还是要出这些钱。北海是北海，有哪个炒房客在北海买了房，过两三年就卖掉的？能有什么赚头？你以为是北京上海广州一年涨一倍吗？如果真的要炒房，两年时间等不了吗？然后什么人炒房？又是什么人带这些人来炒房？他们不知道政策和对策的关系吗？既然选择来北海这种四线城市炒房，有可能指望一两年就翻番吗？中介不会给他们编各种理由吗？而且这个政策就只有北海有吗？是不是这批炒房的以后都安分守己不再炒了呢？
四，大大的到来，前几个月时间把北海本来一两年才能消化完的房子数量几个月就消化完了，打个比喻，一个人一餐吃3碗饭的，第二餐还没消化完，还会想吃吗？也就是说北海前段时间该买房的已经买了，不够钱买的更不可能买，因为这几个月平均每套涨了10至20万，今年不会再有9金10银，想买的还没存够虚涨的房价钱多！ 你也知道原来北海的库存也很大，大大来了之后消化了几年的库存，所以现在的实际库存并不是很大，很多开发商是没房可卖，在抓紧开发新的项目。金九银十本来就是一个噱头，没有也很正常，你听过有金四银五了吗？房价虚涨是事实，北海的房价也一直在涨，不温不火，是碰到四月的几个因素叠加突然又“暴涨”了而已。
五，在这房产泡沬快要吹破的年代，国家明确说房子是用来住的，国家是不允许吹破这个球的，要房产健康发展才国家利益，“肯定又有说国家都是靠房卖地，收税赚钱的怎么可能让房价跌，国家小部分财产是靠房产是没错，但是房子卖的钱没全部进国库，比如，一个房子建好50万开发商，国家都有得赚的，经过开发商，炒房客，中介，等炒作后就卖100万以上，这就是泡沬，后面这50万国家都没拿到什么钱，只有银行拿到一点点，其它的钱都让开发商，炒房客，中介拿走了，那么虚高的房价越来越多人买不起，就变成了有钱人击鼓传花的游戏了，那样银行的风险更大，现在国家政策是套住炒房的不给买出，让价格不虚高，让更多刚需买入，政府正常卖地收税，才符合国家利益！”促进房地产健康发展是大政方针，不是现在才提出来，现在严格控制某些地区的疯涨是好事，中国地域宽广，房地产市场又是区域性的市场，有无可替代性，每个地区单独成为一个市场，情况比较复杂。国家的大政方针有时候会“一刀切”，不会对所有的市场都起到促进作用，有时候甚至是起到相反的作用。所以国家的政策需要细化和区别对待，一线城市加大供应限制房价，我们这些三四线城市才需要放宽政策去库存，所以才有了去年的财政补贴的政策，也确实对北海的去库存起到一定的作用。
至于你说的50万的房炒到100万以上国家对那后面翻炒的50万拿不到什么钱？那真是大笑话。现在营改增，开发商交税直接跟发票挂钩，你开多少金额的发票，税额也就直接出来了，这是随征的税，之前是定5、6、7的税率，就是5%、6%或者7%，现在想按这个税率来交都难了，加上其他税，要到15%以上，所以你认为涨价了国家没有多收税吗？然后你说的多出来的钱里面炒房客卷走一大部分，北海之前的炒房客并不多，要说多也是四月之后这批人，这都限制卖出了，炒房客不是被套牢了，还赚钱跑吗？炒房客都成接盘侠了，按你的说法，哪里还有钱分？所以，是不是说这些已经上当的水蟹要再拼命炒才能解套甚至有赚呢？
我上面的观点也有点偏激，不过说句实在的，北海的房价的趋势都是在涨，你自己掏出手指来算算看，北海的房价是在倒退还是在上涨？主要是看到你说的“北海的房子现在根本卖不动”，未免有点太理所当然了，所以忍不住跳出来说说自己的看法。即使是北上广，也不会一直疯涨，因为有各种政策限制和打压，北海的房价突然这样涨起来跟中介的哄抬和政策的影响有关，而现在的楼市不如4月底那么火爆也跟各种政策有关。开发商和中介自然是希望能继续暴涨，可是这都不现实，也不用指望什么金九银十坐在空调房里面就天天售罄。房价也好，销售量也好，跟股票一样，有上有下很正常，但是都不会偏离中间值，而且整体还是向上的，这是规律。很多人看到路边中介发广告据牌子就说北海房价暴跌分分钟崩盘，也有人整天鼓吹某某大国企入北海，北海的地将被抢购，还有人整天预测北海楼市多火爆房价涨多少更有预测相反结果说北海楼市又回到九几年烂尾楼那种情况，这些都未免太过绝对。首先，作为北海的老百姓，我们不是中介不是开发商，我们不希望房价暴涨，但是也要看到，别指望房价跌回九几年的情况，就跟你别指望以后手机都回到过去的黑白屏诺基亚时代一样。我们也不是炒房客，我们自己是实实在在的刚需，到你要买房的时候你就得买，不管是一手房二手房，到你必须要买房的时候，就是贵点都得买。去年没买等着今年继续加大财政补贴房价继续大跌的人，今年就有不少后悔的了。所以，真要买房的，就该多去几个售楼部转转了。而不买房的，或者买了房自己住不打算近期卖掉的，整天指望着房价暴涨或者暴跌，跟我们有多大关系？又一天到晚预测房价走势有什么意义？“北海的房子根本卖不动”，不知道你是怎么看出来的？在北海365看帖和上交易中心网站找不到数据就下了这一定论了？然后就是真卖不动了，对你我又有多大关系？你预测对了是不是就可以敲锣打鼓走街串巷说明你厉害，眼光独到？
然后那些个中介和炒房的，一天到晚在朋友圈和网上发什么各种有利政策，预测北海土地即将被哄抢之类的，打广告也请注意一点力度，发力过猛让人觉得真的好假，而且三天两头这样的轰炸，我们大家也都有点“疲劳”了。
所以，还是少来些什么预测了，不管你是看好还看衰，让大家理性一点等待时间的检验吧。
然后说点关于北海楼市的一些情况。
现在各个银行都说额度紧张，很多人办理了按揭都没能放款，有些银行甚至通知开发商暂时停止面签。而国家的国债利率出现全面倒挂的情况，打个比方，现在一年期的利息比原来两年期三年期的利息还高。也就是说，现在不光是北海的银行缺钱，全国都缺钱。所以资金流的紧张，对北海的销售量也会有一定影响。
办证方面，不动产登记中心在受理不动产登记方面不断调整政策，而且不少政策还有待考究。有传言不动产登记中心要求办证的话业主跟开发商一起到场，本人不到场的要开公证委托书，注意是公证委托书而不是委托书承诺书。有多少人有时间和精力跟着开发商这么玩？有个什么项目核验合格单，2012年之前的楼盘验收都没有那个东西的，现在不动产登记中心要求开发商必须提供，而开发商去找国土局，国土局说没有怎么提供？希望不动产那边能尽快完善登记流程和手续，给大家办实事而不是整天制造障碍。
土地方面，很多所谓的砖家说北海的地被暴抢也有很多网友说北海的地卖不出去、流拍、开发商不敢拿地。实际情况是，很多开发商都在买地，而且抓紧报建，但是政策方面也出现了很多调整。国家不是限制土地供应，规划土地买卖吗？现在北海国土资源局还出闲置土地通告，对不抓紧开发的土地进行处罚、协商回收甚至是强制回收。而闲置土地被定义为：
“闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发的建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可认定为闲置土地。”但是有不少地块，是土地局还没有处理完拆迁问题或者没有完善相关土地手续，开发商不能如期开工，也一样被判定是闲置土地。一方面各种政策限制房价影响成交量，另一方面又督促开发商加快建设开发增加供应量，不知道算不算有点矛盾？
我们希望北海的楼市能健康发展，希望各位炒房、中介和开发商刀下留情，也希望政府部门合理制定政策并妥善落实，同时，也希望大家理性对待，不要人云亦云甚至制造混乱。
18777968058 苏老师
