对于第一次买房的人来说，如果没有人指引，买房还真的是件麻烦事，各种大大小小的手续要办，简直是心力憔悴。不用着急，这里有超详细的买房流程，只需要跟着流程一步一步来，让你买房不用走弯路！

关于办理不动产证和备案，要分现房还是期房，期房需要备案，办理预告登记才能办理银行后续的按揭手续，全款买的也只是备案，没有到办理不动产证的地步。需要以后开发商做了初始登记后，办理转移登记才能过户到业主名下，那个时候开发商还办理了宗地图分割以及地籍调查了就可以顺利拿到两证合一的不动产权证。
买现房（不是可以入住的房子就叫现房，是开发商办理初始登记后可以办理“房产证”过户的才叫现房）的，不能在交易中心备案，也不需要进行备案，不管是全款还是按揭，开发商都要给购房者办理转移登记，就是办原来的房产证，现在就是办不动产权证。
另外还有一点，不动产登记中心的政策一时一个样，7月16号之后突然不宣布就进行实施所有办理转移登记的都需要提供新宗地图（就是要有土地证），不管你是开发商的还是私人的，一手还是二手。这两天又变了，不动产那边是允许私人或者二手房填写放弃声明，直接办理单一不动产权证（不用土地证，只有房产证的部分），而开发商，还是照旧，必须办理宗地图分割。
至于按揭的房向银行借调原来的房产证办理不动产权证的说法，北海这边真正实施起来不是那么容易。因为银行抵押也有好几种，比如你期房的时候办理的抵押，跟现房办理的抵押是不同的。现在冒出来一个情况，就是原来买期房的时候抵押的，现在不还月供，银行要起诉了购房人，就要开发商确认有办理房产证（不动产权证），银行再进行一个“它项权利转抵押”。手续比较复杂，银行那边估计也没有人去申请过调取原件办新证的案例。
长远来看，还是追开发商办理宗地图分割，就算30年后还完贷款开发商不在了，也不会影响到办证。
楼主的这个文章很实用，让大家了解购房的流程，之前我一直想发一个更详细的，可是事情比较多，后来也懒了 ····对楼主表示敬意！

本人签合同的原则是一旦发现有钉蟹陷阱条款的，整单生意马上黄，没有交流沟通谈判的余地。

路过看看。。。。。

看过了，长知识。

不错，有用，感谢分享。

心力交瘁？

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其实，买房的关键还不是楼主所说的。第一，要看房的位置和朝向，一般来说，东边要比西边的好，西边的最好正房无窗向西，北海的西晒很厉害，这样的房在风水说上属火，不好住，但如果楼层不高，有高楼在西面遮挡也可以。朝南优于朝北，朝北晒衣物不方便。第二，看周边的环境，面临大路的房吵声会大些；密度过大的小区停车会有问题，通风不好，空气污染较大；临海过近的房子，海水盐气较大，金属电器易被腐蚀；紧靠市场的房子，空气不好；等等。第三，比较价格，不要只听卖房售楼部的说道，那自然是王婆卖瓜了，除非你钱多，货比三家不吃亏永远是对的。售楼部通常都不是开发商的，有较高的溢价，都会有优惠，特别是全款买房的，多谈几次，会有优惠。对于中介来说，一套房开价赚你三四万是不会干的。如果实在没有好房了，房屋的不足就是杀价的筹码。

组合贷款在北海是否可行？有很多中介说这个贷款方式在北海不能实行，只在南宁，广州深圳。

1.交定金、签认购书
      在正式进入购房流程的第一步就是交定金签认购书，但是“定金”和“订金”经常有人傻傻分不清，甚至因此闹出了许多的购房纠纷。



——定金：定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，其担保性体现在体现在法律对定金罚则的规定上。就是说，你给了定金就必须要履行买房的约定，如果不履行的话，则是违约，定金将不予退换！
——订金：订金是购房者在购房时向开发商预定所付的钱，不具有定金的担保性质。开发商在收取订金时，定金数额应在总房价的千分之五以内，在双方签订商品房预售合同后，订金应即时返还或抵充房款。重点是：可以退！
——认购书：在这里还是要提醒大家，凡是签订合同类，都一定要睁大眼睛看清楚合同内容，否则遇到了合同陷阱你哭都没地方哭去，比如“有些合同上购房者要在规定时间内要完成签订购房合同，否则定金不予退换”，但是往往银行不一定能在此规定时间内完成放款，你完成不了约定，那么损失是由你自己承担的。



2.付款
      付款的首付有分首套房和二套房，付款方式可以选择全款付款和按揭贷款。


——交首付：在签订认购书的时候会有说在规定时间内要交首付，首付需要付多少？就要看你是首套房还是二套房了。在北海，通常首套房的首付是30%，二套房是40%，比如一套房总价是80万，那么首套的首付就是24万，以此类推。不过也有个别楼盘除外，比如恒大帝景的首套首付是25%，二套首付35%。

——全款付款：有能力全款付款的话也是很好的，而且全款的优惠折扣也是最大的，在楼盘直接办理即可。

——按揭付款：在确定了自己需要办理按揭买房后，集齐资料到楼盘按揭部办理。

——分期付款：还有一个比较特殊的分期付款，这是楼盘自身做的优惠政策，具体情况也是要看楼盘如何操作了。



3.申请贷款
      贷款方式有公积金贷款、商业贷款、组合贷款，可根据自身条件来选择哪一种贷款方式。另外，北海市于5月1日开始暂停异地公积金的办理。


——查询个人征信：在申请贷款前，购房者需要先到银行查询个人征信，可别不重视，征信不良的严重后果有可能导致贷款买房直接被拒！查询个人征信方式主要有三种方式：一是可以前往所在地中国人民银行分支机构进行现场查询；二是通过互联网查询本人信用报告服务查询；三是网银查询、商业银行代理查询等其他服务渠道。

——选择公积金贷款：要先到公积金管理中心查询自己的公积金额度是否达到所需贷款数额。公积金贷款的优势较多，利率低、还款方式灵活、贷款成数高等，比如还款方式灵活，借款人可以随意制定每月还款数额，前提是不低于“银行最低还款额”。还有比如一般商业贷款能贷到7成，而公积金贷款最高能贷到9.5成。公积金贷款到公积金管理中心申请流程：（1）初审——(2)评估——(3)审核——(4)办理担保手续——(5)签订借款合同。

——选择商业贷款：商业贷款有两种还贷方式，一是等额本金，指借款人每月偿还相等金额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这种还款方式前期还款压力较大，但是利息会随着逐月还款逐渐减少。二是等额本息，指借款人每月偿还相等金额的贷款本金和利息。商业贷款流程：（1）提交贷款申请——（2）银行受理调查——（3）银行核实审批——（4）双方办理相关手续——（5银行发放贷款）。

——选择组合贷款：还有一个情况，就是如果公积金额度未达到所需贷款数目的时候，可以向商业银行同时申请商业贷款，此类贷款称为组合贷款，但是有一个要注意的问题就是并不是每个楼盘都接受组合贷款，所以这个要事先跟楼盘沟通好。

4.签署购房合同
      在完成以上流程后，接下来就是与开发商或代理商正式签订购房合同，购房合同分“商品房预售合同（期房）”和“商品房出售合同（现房）”，签订预售合同不用再签订出售合同，可直接办理证户手续。再次重申啦！签署合同类文件一定要擦亮眼睛仔细看合同内容哦！




5.缴纳相关税费用
      可别以为买房只需要准备买房的钱就可以了哦，还要缴纳相关的税费用呢，在购房合同完成备案后的30天之内就要去相关单位交税了（备案情况具体看楼盘的合同专员），超过时间每日万分之五的滞纳金，大家要记住哦！


——契税：90平及以下的普通住房,并且该住房属于家庭的唯一住房,减按照1%税率征收契税,90`144平的普通住宅1.5%,超过144平的3%,非住宅3%。一般的话契税会跟着首付款一起缴,开发商代收。

——印花税：在订立合同的时候就直接缴纳,总房款的0.05%,一般跟首付款一起缴。

——银行按揭费用：包括抵押登记费（80元/户）、权证印花税（5元/户）、保险费。

——房屋维修基金：北海的房屋公共维修基金是65元/㎡。

——物业管理费：从收房日开算,以购房人验收房屋合格之日起开始计算，一般先交三个月。

——交易手续费：住宅 建筑面积 X3元/㎡;非住宅 建筑面积 X11元/㎡。

——权属扥通过计费：80元/套，权属登记费就是办理房产证的费用。



6.收房
简略。验收也是一个大事，关乎于房屋质量的检测，楼主建议大家找专业的装修公司一块去验收。


7.装修入住
简略。照着喜欢的风格装修就好了，不过也要考虑一下自己的经济情况就是了。





8.办理不动产证
      最后就是办理最最重要的不动产证了有了这个红本本，房子才是真正属于你。北海市于2016年8月8日正式启动不动产统一登记工作，北海不动产交易中心 鉴于之前房、地分开登记的实际，对个人持有房产证书、分割土地证书的，可持土地证书到不动产登记中心办理房地合一的《不动产权证书》；如果个人没有办理分割土地证书，同时开发商不能配合业主办理土地登记转移的，经申请可按权利不变动的原则核发《不动产权证书》。不会对已经办理房产证书现需要办理过户的不动产登记产生影响。


9.完成
在这里呢如果楼主有什么地方遗漏了或者写错了的，还希望大家能评论告诉楼主，楼主会及时更正的！谢谢

北海的公共维修资金是63元每平米