The author of the cited artile has some points that I agree.
Both US and China have real estate bubles now.
Whose buble burst first, who will lose this round and the other will benifit from it.
It's war time, buddy.

中国房价、美元政策与第二次亚洲危机的关系
house.sohu.com 2005年04月22日17:59 刘军洛搜狐财经
　　现在中国市场上最流行对必和必拓公司的声讨。这不由让人想起巴非特的一句怪话：“谁是市场上的傻瓜”。为了不再发生这类声讨事件出现在报纸上，所以想问问经济学家与银行家们，今年下半年中国房价、中国CPI与全球黄金、石油、铜、铁等基本商品价格是否还会再次大幅暴涨。不过，想必也是人云亦云吧。我看还是问格林斯潘与小布什吧。

　　美元政策制造全球价格

　　格林斯潘与小布什怎么会知道今年下半年中国房价、粮价、CPI这些要暴涨呢？那么先来看一下过去美元政策是如何制造日本价格吧。1995年4月，七国首脑会议希望——有次序地扭转外汇市场的变化。随后，日本央行与美国前财长鲁宾大规模进场做多美元。同时，格林斯潘在1996年到1997年期间把日美两国长期利率差有效地扩大到5%(美国为7%、日本为2%)。持有美元即升值，一年又多5%利息，日本民间资金自然大规模流向美国市场。美元兑日元由1995年中80日元升至1997年初120日元，升值高达50%。升值幅度之巨，时间之短，令亚洲各国经济体都无法协调对日元升值40%的现状。1997年春，对冲基金看准东南亚货币无法承受如此短时间的高升值，开始进场做空东南亚经济。随后的一切大家都基本经历过。

　　对照一下同期日美两国经济现状。1998年日产生命公司，北海道拓殖银行，山一证券公司等日本大公司倒闭。而1995年美国股市平均市赢率在14倍，1997年为27倍，1998年为35倍，1999年一季度近40倍。道指从1995年4000点升至1999年1万点。美国的名牌股票雅虎市赢率为400倍。可见同期美国企业利润停滞，股价则呈飞涨特征。1996年至1998年，证券市场使美国家庭总财产增加了5万亿美元。美国政府也出现了由日本央行赠送财政赢余的“喜剧”。

　　就是到今天2005年，日本许多经济学者还把90年代后期的经济不景气，称作“桥本紧缩”（桥本内阁的财政增税）。却不得而知美国用扩大日本出口“小利”，掏空日本资金。用汇率的快速波动“猎杀”日本投入3000亿美元形成的东南亚日元经济圈的“谋略”。所以日本这个汽车、IT等尖端制造劳动生产率都高于美国20%、美国财政部最大的国债承包商，只能是全球经济实体的“恐龙”，自由世界的“平民”。今天你能说格林斯潘与小布什不牢牢控制明年2006年美日利率差与汇率吗？

　　下半年中国房价、粮价和CPI暴涨

　　笔者曾在2003年4月23日《上海经济报》“贸易保护、通货膨胀与中国经济”中指出——美联储的再通胀政策将很快大幅提高中国居民的生活成本。想必今天成本提高的幅度，国人都领略了。那为什么小布什会知道2003年下半年中国出现通胀呢？这首先需理解一个简单的经济概念，“双重赤字”这个80年代中期出现的术语。既说明当时美国预算赤字是引起贸易赤字同步恶化的观念。这已是今天美国政客与剑桥学派宏观政策处方的同义词。小布什2003年的预算赤字高于2002年，同时美联储利率朝1%去了。也就是你持有美元有经常帐户恶化的问题，而2%的利率不足以消除这种风险，所以美元指数从2003年初100跌至2003年底86。故笔者在2003年4月22日《上海经济报》“澳元前景看好”中指出——2003年澳元兑美元将升值30%（2003年澳元升值33%）。而2005年今天，小布什预算赤字为5000亿美元，高于2004年。故美国经常帐户赤字将进一步创历史记录，现在美国联邦基金利率为2.75%，核心通胀率过去一年以1倍的速度成长。预期今年底的美国利率在4%以下。根据国际开放式利率平价原则，中国为5%，日本为4%，欧洲为2%，这是什么概念？因为日元、人民币、欧元都有升值的预期，所以为弥补这种预期，美日利率差扩大4%以上，资产持有者才会去承担美元风险。这就是为什么人民银行2004年10月加息27基点，至2.25%，缩小中美利率差而随后引起房价、物价与全球基本商品进一步上涨的道理。中美之间利率差只有扩大至5%以上。资产持有者才会去承担美元风险。这点笔者在2003年初已明确指出，美国用低利率压制，迫使人民银行货币紧缩出现债券与储备的“零游戏”。故2004年10月以后，外汇储备暴增1000亿美元，中国地区多增2万亿人民币货币。那为什么美国要迫使中国货币增加呢？再看看美国国会近期出台的“汇率报复案”，清醒的中国人自然明白小布什与格老下半年要联合炒高中国房价。而如若今年中国央行再毅然加息，那么今年下半年中国债市与房价的暴涨将连日本人都看不懂。所以，小布什与格老是十分清楚今年下半年中国房价。

　　格老、亚洲央行与现代版皇帝新装

　　这个问题笔者谈了几年了。亚洲地区最大的黑色幽默就是——格老在台上说漂亮不漂亮，台下亚洲银行家和经济学家们齐和——漂亮。现在亚洲地区外汇储备2.4万亿美元，80%是美元资产。这无非是让格老抛硬币，正面赚5000美元，反面赚3000美元。所以，美元兑日元,1995年为80，1998年为147，1999年为100，2002年为135，2005年为100。在10年时间里，美元兑日元超过35%以上的波动达4次。这就必然导致日本出口企业有4次扩产与缩产的决定。所以，日本的财赤高达GDP200%。这跟一个肝癌患者有什么区别。中国与美元是固定汇率。美元指数1995年为80，2001年为120，2005年为85。那么中国经济只能是从通胀到通缩，再转入通胀。2001年7月6日，笔者在《经济预测·内部报告版周刊》“经济发展不能容忍隐患”中已指出。同时指出外汇储备‘至少应把黄金比重定在60%以上’来对抗美元贬值。亚洲央行必须有风险建立意识，即格老抛硬币，正面赚5000美元，反面赔3000美元。如果中国从2001年黄金价格260美元/盎司，吸纳2000亿美元的黄金储备，成本不超过330美元/盎司。今天的赢余将是600亿美元。今天美国国会推出“汇率报复案”必定导致美元新一轮贬值浪潮。那么美国政客是让中国黄金赢余暴涨，还是中国房价暴涨。这点好比类似套期保值的概念。反之，日元现在升值，日本吸纳美国股票市场2000亿美元资产，那么日元兑美元汇率今后的稳定程度会如何。这个理论在全球各行业都极简单——风险对立、价格稳定。

　　格老与地摊生意

　　现在中国商家常会出钱找些“托儿”帮做生意。格老做地摊生意也必须靠“托儿”帮忙。那先看看日本“托儿”的表现。1990年美国向日本推销凯恩斯主义，同时指出日本需要紧缩货币使股价与地价合理，保持经济健康成长。日本经济学家与机构也纷纷发表各类报告，指出日本需要扩大公共投资，扩展内需。在这种舆论的一片欢呼声中，被誉为“反价格斗士”的日本银行新总裁三重野康上任。日本政府也完成了10年内430万亿日元公共投资预算。1990年日本股价与地价纷纷坠落。15年过去了，日本财赤也上升至700万亿日元。至今日本经济还未获重生。日本经济学家只能说这是——凯恩斯政策的极限。让笔者震惊的是上个世纪70年代已经被美国两位货币主义学者弗里德曼与卢卡斯宣布已经死亡的凯恩斯政策竟能被成功推销进日本，并且弗里德曼还精确预见了频繁扩张的凯恩斯政策造成的70年代大通胀。再看看中国的经济情况，1998年格老盛赞中国公共投资的做法。2001年笔者指出，中国高投入，高消耗将遭遇前苏联与东盟地区一样的问题。今天中国有2000多家钢厂。大核心、大专业垄断的钢厂无法形成。为此还必须付出大量的宝贵耕地。低端贸易赢余的扩张使市场无法支付房价的未来预期。格老地摊生意的运转，很重要的依靠就是把美国的凯恩斯主义、里根供给派、熨平周期派等灌入亚洲地区。而1971年以后全球金汇兑本位制的变形，产生的亚洲美元本位，区域性一体化的欧元，以及浮动汇率，衍生品的扩展等这些金融创变对实体经济影响的学说，中国市场太缺乏了。致使笔者不由想起1986出版的《赌场资本主义》(苏珊.斯特兰奇)中的一幅画面，画中日期为2000年，华尔街的人在痛饮香宾，而之外地区的人在艰难度日。

　　2006年美日利率差扩大，第二次危机笼罩亚洲

　　现在美国经常帐户赤字每月600亿美元，资本注入每月800亿美元。美国的中性利率为4%。现在美国的政策是中性货币＋松财政。而美国核心通胀率的上升，将使美联储利率在5%以上。即明年年中美国政策是紧货币＋松财政组合。这会导致美国经常帐户赤字进一步恶化。这是因为美国紧货币会导致其他地区对美国商品需求减少。所以，为弥补美国的经常帐户赤字，明年下半年美国名义和实际利率将大幅上升，美日两国长期利率差也将扩展至7%以上，在外汇市场上美元也将急剧升值。这些格老与小布什明白吗？所以，今年下半年美元政策必定要推高中国房价，“汇率报复案”也将在10月份展开。这也就可以解答1998年中国已超过日本成为头号美国贸易赢余国家。8年过去了，美国经常帐户赤字跃升至7%。中美之间的金融战役早开始了，只是今天美国掌握了所有的战略主动权，最后的决战也自然在今年开始。

　　如果明年美国流入资本无法弥补美国经常帐户赤字，美国经济只能骤然下滑，美元的国际地位也将彻底丧失。所以，美联储今年必定渐进升息压制中国利率，同时，美国议员们必定用“汇率报复案”扩大美中利率差，制造美元贬值使大量短期资本流入中国市场来推高中国房价、债市与CPI。明年则用利率的大幅上升以及日元的大幅贬值来引暴中国的房价，引暴中国银行体系，造成亚洲第二次危机，来解决自身巨额资金需求。

　　只要明年日本与中国资金大规模流入美国市场，那么明年美国市场的春天又将重现。这是真实的，还是虚幻的？每个国人想必自会分析。几年来笔者不停谈论中美之间必定有一场金融之战。而其残酷程度中国人将无法想象。放眼中国周围金融危机患者——前苏联地区、日本、东南亚地区、美国后院拉美地区，今天这些未病愈的或病愈的，哪一个不是今天自由世界资本的奴仆。

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巴曙松：房价持续上扬的金融反思 央行再施紧政?
house.sohu.com 2005年04月22日14:45 巴曙松搜狐财经
　　文/巴曙松 研究员（国务院发展研究中心金融研究所副所长、博士生导师）

　　4月20日，国家统计局公布的数据表明，2004年商品房的价格上涨14.4％，2005年一季度，继续上涨了12.5％；与此同时，在城镇固定资产投资中，房地产开发投资2324亿元，增长26.7%。

　　首先，市场各方要理性正视房价的走势

　　目前，有的地方在市民的要求下，强调希望地方政府干预房价的持续上扬，或者说至少要降低房价的上升速度。实际上，房价的走势必须要冷静考虑市场的供求关系、以及供求结构的变化。据说，有的地方政府强调，如果一定要考核房价的上涨幅度，就可能加大中低档商品房的供给，在整个供给构成中，中低档的商品房多了，即使高档房和中低档房继续上扬，整个房地产价格加权计算之后还是下降的。这种数字上的下降实际上带有数据泡沫的成分，不应过分追求这种数据上的价格上扬。

　　其次，房地产价格的持续上扬可能会促使中央银行采取更为谨慎的结构紧缩政策

　　根据一般的金融学教科书来说，货币政策作为总量政策，应当主要关注总供求的波动及其走向；对于房地产市场等微观市场的波动和走势，货币政策不应过于敏感，其可能产生的影响也比较有限。但是，随着全球金融市场和房地产市场的发展，这一让人习以为常的金融格局正在悄悄发生变化。无论是美国这样的成熟市场，还是象中国这样的新兴市场，都是如此。

　　经过“911”以来的经济调整，美国经济重新步入上升趋势，在保持较快增长的同时，物价水平并没有明显的上扬。在这一背景下，美联储依然十分坚决地连续加息，显示主导美国货币政策的主要因素在悄悄出现变化，其中一个十分重要的原因，就是货币政策决策对于房地产市场走势更为敏感，更为关注房地产市场的走势；尽管美国总体的物价水平并不高，但是美国的房地产市场持续大幅攀升，根据华尔街日报的报道，美国有的地区一套住宅可以在一天之内两次转手，使得美联储担心美国经济陷入低物价水平下的“流动性资产泡沫”，担心过于充足的流动性推动美国房地产泡沫的持续形成与扩大。特别是近年来，美国的房地产市场已经越来越成为一个用于投资的资产市场。

　　在中国的货币政策决策中，房地产市场的影响力也在提高，在2003年以来的宏观调控中，房地产市场的走势一直成为货币政策决策的重要参考指标。从121号文件，一直到2005年3月17日调整商业银行自营性个人住房贷款政策，均是如此。

　　2005年3月17日推出的商业银行自营性个人住房贷款政策的调整，主要是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。同时，提高准入门槛，对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。

　　因此，无论是国际还是国内的市场，房地产行业对于利率政策、乃至整个货币政策的基调及其走向，会具有越来越大的影响力。在全球一体化的背景下，中国经济面临的流动性泡沫问题与美国相仿。在这种潜在的压力下，如果美国的货币政策决策中面临的问题，可能扣除油价和粮价等上涨后的核心CPI并不是很高，但由于房地产市场有比较高的涨幅，作为一个利率敏感部门，房地产行业对于利率水平的影响权重将越来越大，值得关注。

　　三 房地产政策不应简单拘泥于价格管制，而应当调节供求关系和供求结构，特别是要增大有效供给，适当引导需求

　　2004年，宏观调控的初衷也许是希望抑制房地产价格的过快上涨，但实际采取的政策却在客观上推动了房地产价格的上升幅度。为什么？因为主导性的调控思路是从供给方着手的。由于强调管住土地，减少了房地产商的土地购买量；强调管紧信贷，用于房地产开发的资金也随之减少，从而使市场的房地产供给减少。产生的实际效果是，在宏观调控的作用下，房地产市场的供给下降得更快，需求下降得有限，最后，房价以比原来更快的速度在上涨，对房价的控制力却在下降。

　　因此，从政策重点看，应当逐步转向需求导向，从购买一方进行调节，如适度提高准入门槛，适当提高贷款利率。

　　从发展趋势看，在防范局部地区形成流动性房地产泡沫的同时，从全局看，宏观政策应当在积极支持形成有效的房地产供给，来满足不断提高的需求，才是一个根本的政策趋势。

　　四 房地产市场是一个区位特征分化十分明显的市场，不仅要关注总量和全国的增长问题，还必须关注不同市场的走势问题

　　从国际化的眼光和金融业的角度看，基于房地产市场的多样化、以及参与房地产市场的市场主体的投资动机和风险承担能力的巨大差异性，不能以单一化的观点看待房地产市场。更准确地说，房地产市场并不是一个单一的“market”，而是具有巨大的地区差异、收入差异、市场对象差异的多元化的“markets”，在不同的房地产子市场上，金融运行规律都有巨大的差异，因此对于中国这样复杂的房地产市场，必须分层次看待。例如，以外资为主要对象的高档房地产市场和以国内居民为主的中低档房地产市场，其价格走势显然有巨大的差异，以外资为主要对象的高档房地产市场的价格基本上与国际价格以相似的趋势波动，而以国内居民为主要对象的中低档房 地产市场则需要考虑居民的支付能力和消费能力，不能把两类市场简单归并考察。

　　从全国房地产的投资增长看，主要的房地产投资实际上主要集中在东部地区，房地产价格的上扬实际上也主要集中在上海、北京、杭州等少数几个城市，因此，在分析房地产价格走势时，需要进行更为详细的区域细分。

投资性房产抛盘涌出 北京上海二手房猛增(图)
house.sohu.com 2005年04月19日14:15 经济参考报

最近上海二手房交易放量明显 李江松摄

　　　　房地产市场调控的政策效果正在日益显现，上海、北京的二手房市场出现了少有的“井喷”现象。在央行3月17日出台加息政策“满月”之际，各银行系列性的详细规则仍在不断出新，二手房市场买卖双方开始重新审视当前市场，同时，卖家“有房不愁卖不掉”的绝对优势正在逐渐丧失，中国二手楼市开始向买方市场倾斜。

　　上海二手房市“拐点隐现”

　　眼下，上海楼市的部分投资客已如坐针毡。一个例子正被大家口口相传：一位外地投资客王某，一下子抛出闸北区一楼盘中的54套公寓房。原因？当然是“组合拳”奏效，王某怕手中的房子像股票一样被“套牢”。而据上周末出版的《每日经济新闻》报道称，“温州的尤某前几天一下子抛出20多套高档房源，包括位于徐家汇附近的尊园5套，东方曼哈顿2套，玉都国际名园、徐家汇馆、名仕苑各1套房源在网上挂牌出售。”而这些房子，都是被认为具有升值空间大、抗风险能力较强的市中心高档二手房，这些房源的大量入市，目的只有一个：急于脱手。

　　“现在由于政策风紧，沪上16家银行又组成了同盟军共同卡紧房贷审批，加上投资、投机购房者的观望心理蔓延，4月初一些高投资楼盘的退房率可能高达3成。”一位不愿透露姓名的上海资深房产记者表示，由于投资客明白了政府整顿上海楼市的决心，目前某些开始抛盘的投资客已经开始和银行、政府“抢时间”，希望能够在更多政策出台之前，回笼一些手上的资金，在资金条件许可的情况下，他们仍然希望保留一些手中的房源以观后效。

　　而相对于新房来说，上海政府的这套政策“组合拳”，打在二手房身上是最快也是最痛的，二手房的成交量从三月开始的一个月内，已经明显下降；而挂牌量却明显上升，有的大型中介公司甚至达到了400%的挂牌量。上海二手房市场的拐点已经隐现，二手楼市正往买方市场靠拢。

　　据了解，目前上海内环里的一些高档楼盘，特别是酒店式公寓等投资型楼盘的退房率较高，超过20%。特别是3月下旬以来，银行明显加强了对个人房贷的复审和对楼盘品种的划分放贷，造成了以往不多的拒贷和退房现象急剧增加。

　　据中原地产的统计，随着政府对房地产市场进行宏观调控，近期上海二手房日均挂牌套数增幅近24%，浦东地区一些万元以上的二手房大量放盘的现象已经出现，预计今年下半年到明年上半年将会出现集中放盘现象，这有助于缓解目前市场供不应求的状况。部分短期投资者的退出，将有益于上海房地产市场的长远发展。

　　中原地产分析指出，3月以来，上海市府连续出台了五项政策措施调控楼市。这套“组合拳”先后指向房地产的房源供应、交易、资金几个关键环节：增加中低价房供应量；提高投机交易的税费；叫停转按揭，卡住投机资本进入楼市的路径。

　　北京二手房交易开始“井喷”

　　在第二次加息后不到一个月时间里，顺驰公司在北京百余家连锁店的登记量比往常上涨了28%。据链家、顺驰、我爱我家、中大恒基4家房屋经纪公司2005年一季度二手房研究报告显示，尽管今年头两个月交易趋于平静，但随着交易旺季的到来以及加息对一级市场的冲击，3月份的购房热情被重新点燃，北京二手房市场迎来了今年第一个交易高峰月，首季度成交量一举突破万套。我爱我家统计数据显示，其总交易量突破12000套，比去年同期增长70%以上。虽然今年春节假期影响了1、2月份的交易量，但3月份“井喷式”的放量导致整个第一季度交易量大幅攀升。而政府抑制房价的态度和3月16日房贷新政的出台，无疑是交易快速上升的催化剂。

　　贷款利率的上调，一方面使得部分原本打算贷款购买新房的消费者为了不贷款或减少贷款，重新调整自己的置业选择，购买需求由高总价一手房市场转向相对低总价的二手房市场，导致二手房需求量增长；另一方面，部分“以租养房”的投资型业主，为缓解房贷压力而释放手中房源。同时也使部分原没有出售意向的二手房业主为了规避未来因房价下滑的风险，选择抛售手中房屋。

　　面对二手房市场的转机，北京年轻一族率先果断出手了。据顺弛市场部统计，今年4月以来，在顺弛各连锁店登记购买二手房的消费者是上月同期的210%，上涨了两倍还多。登记出售的客户也上涨了160%，成交量上涨了近三成。而且一个显著的特点是，目前二手房市场需求客户的年轻化非常明显，30岁以下客户占到了登记总数的48%。

　　据我爱我家市场研究中心分析，北京二手房市场交易量的猛增使得一级市场冲高的势头受到扼制，二手房价格呈现出稳中微降的走势。说明政府平抑房价的政策在市场上发挥了作用。

　　另外，统计显示，二手商品房业主对宏观调控的敏感度要大于二手公房业主。自去年10月份加息后，高品质、高价格商品房，特别是二手公寓房大量涌入二手商品房市场，从而抬高了二手商品房交易均价。而今年3月份二次加息带来二手商品房房源的短期急速放量，增大的供应量促使二手房市场价格走低。

　　综合数据显示，公房和二手商品房仍然占据北京成交二手房的主要地位，超过八成左右。我爱我家市场研究中心认为，北京二手房价格呈现出稳中微降的走势，说明政府自去年开始对经济过热行业，特别是房地产行业所实施的宏观调控政策开始初显成效，两次加息和政府平抑房价的决心终于在市场上发挥了作用，这预示着二手房市场在平抑北京整体房价中的作用将越来越大。

　　重新认识二手房的功能与价值

　　当北京2003年二手房交易量为21000套时，上海同期的交易量却是23万套。为什么当时北京的二手房市场会“发育不良”呢？有关专家表示，很多人认为，二手房市场只是整个市场的一个补充。这种错误性的观点导致北京的二手房市场在政策、金融、市场环境中总是处在一个十分尴尬的境地。

　　专家认为，在当今北京房地产交易模式正迅速从增量模式向存量模式快速转化的时候，十分有必要对北京二手房市场的价值和功能进行重新的认识。

　　首先，随着居民收入的差异化和购房者需求的日益细分，北京的房地产消费领域必将形成一个有机互动的梯级消费格局。而二手房市场是这个梯级消费格局中承上启下的一个重要环节。北京市近几年以来，为了解决中低收入阶层的住房问题和加快城市改造，实施了一系列的举措，如实行危房改造和回迁、大力开发经济适用房、推广廉租房等等，取得了明显的成效，但仍然难以充分满足广大老百姓的需求，还是有不少购房者处在“贵的买不起，便宜的买不到”的窘境。

　　同时，大批已经拥有住房但想“以小换大”、“以旧换新”的消费者由于二手房市场不发达而难以套现手中的旧房去购买新房。从这一点上讲，进一步启动和繁荣北京的二手房市场是十分必要和紧迫的。一来，通过二手房市场释放出的相对低价的二手房，可以满足广大中低收入阶层、拆迁户、首次置业的年轻购房人的需求；二来，出售二手房的业主可以用套现的资金再加上些积蓄来购买一手房，从而为一手房市场提供一个庞大而稳定的购买群体。

　　其次，二手房也是房地产投资必要的获利机制和退出机制。随着国内房地产市场日益走向规范和理性，房地产投资作为一种投资形式，其风险较低、收益稳定的特性越来越为广大普通个人投资者所认识。未来几年，随着北京经济的快速发展和个人财富的迅速增长，个人投资不动产的数量将不断增加，物业类型也由原来的住宅型地产转向商业地产——如商铺、写字楼等等。

　　与此同时，个人投资不动产也需要一个良性的获利机制和高效的退出机制。一方面，从投资回收的角度，一是要靠出租房产收取租金，二是要靠出售房产获取差价或回收房款；另一方面，投资人在投资不动产的过程中因为各种原因需要退出的时候，通常会选择在二手房市场出售投资的标的物套现。如果，二手房市场不发达、不完善，投资人的投资风险就会加大，因为一旦需要获利了断或因转换投资形式、投资效果不佳或现金周转不灵而需要退出原有的房地产投资时，原有的不动产很难转售，投资人就会被活活“憋死”。

　　北京目前每年因房屋租赁而发生的现金转移支付在230个亿以上，涉及二手房市场的贷款规模每年以200%以上的速度急剧膨胀，嗅觉敏锐的银行已经开始将金融服务的重点由一手房市场转向二手房市场和房屋租赁市场。由此不难看出，一个发达、健康、完善的房地产投资市场，离不开完善的二手房市场，以及房屋租赁市场和完备的配套金融服务。

　　在发达国家的成熟市场，每年一手房与二手房的交易之比为1：8或1：9左右，近几年上海的一手房交易量和二手房交易量已经大体相当，而北京去年的一手房与二手房的交易之比为8：1。从8：1到1：8，北京的房地产交易模式必将经历一个从增量交易到存量交易的巨大变化，二手房市场也必将逐步取代一手房市场成为未来北京房地产市场的主角。