答复《关于4月11日世纪城业主维权向市领导做情况说明》
承办部门 银海区政府
分发日期 2016-04-12
回复日期 2016-05-04
回复内容 万华化网友：
您好！收到您在市政务网发布的求助信《关于4月11日世纪城业主维权向市领导做情况说明》后，我局高度重视，立即派员进行调查处理。现将有关情况答复如下：
针对信件中反映“对于开发商以绑定购房合同的形式强行要求业主签订不合理的前期物业协议，银海区住建局的领导是这么回复我们的：购房合同绑定物业合同是理所当然的，你选择买这里的房子，就要接受这个物业，你要是不接受，你就别买这里的房子。（国家有相关法律法规规定，购房合同必须绑定任何协议签订？买了这里的房子乱收费，就只能认栽了？）”，按照《广西壮族自治区物业管理条例》的第三十六条和第四十四条规定：“建设单位与买受人签订物业销售合同时，前期物业服务合同作为销售合同的附件。买受人应当遵守临时管理规约、履行前期物业服务合同”；“当事方因物业管理发生争议的，可以自行协商解决，也可向房地产行政主管部门或者乡镇人民政府、街道办事处申请调解；可以依法向人民法院提起诉讼。”该问题涉及的是“前期物业服务合同”、“物业销售合同”，自行协商解决和调解无效时候，可以依法向人民法院提起诉讼。
感谢您对我们工作的监督和支持，欢迎您今后继续对我们的工作多提宝贵意见和建议！
银海区规划建设局
2016年5月3日
承办部门 市住建局
分发日期 2016-04-12
回复日期 2016-05-09
回复内容 来信答复
万华化：
你《关于4月11日世纪城业主维权向市领导做情况说明》的政务邮件收悉。现答复如下：
一、前期物业服务合同的签订应根据《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第十三条“商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议”的规定执行。
二、关于物业服务收费问题，你们可向市物价部门反映，由市物价部门依法处理。
三、我局正在对北海市中伟物业服务有限公司涉嫌越级承接业务的行为进行调查。
承办部门 市物价局
分发日期 2016-04-12
回复日期 2016-05-16
回复内容 您好:
您通过北海市政府政务网向我机关反映的《关于4月11日世纪城业主维权向市领导做情况说明》邮件已收悉。由于贵小区业主自2015年11月起到2016年4月间，先后陆续有不同的业主到我机关(含通过北海市政务网)投诉物业方相关收费问题，我机关决定派出调查组对贵小区业主反映的多件物业收费投诉件进行了并案调查。
经自治区人民政府审核同意，国家发展改革委审定批复的新的《广西壮族自治区定价目录》已向社会公布，并于2015年12月1日起正式施行。就您所反映的“世纪城物业收费”情况，由于涉及到贯彻执行新的《广西壮族自治区定价目录》以及物业收费政策适用的时效性问题，经请示上级价格主管部门，现明确答复如下：
一、关于装修押金：2015年12月1日之前的普通住宅小区前期物业管理服务收费，按照《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法》、《北海市住宅小区物业服务收费管理实施细则》的有关规定执行，物业服务企业不得以任何名义收取装修押金、装修保证金、装修管理费、装修出入证工本费、装修电梯使用费等类似费用；经初步调查，北海市中伟物业服务有限公司受开发商委托，在世纪城小区业主交房及装修过程中，涉嫌存在违规收取装修保证金（押金）、装修管理费、装修出入证工本费的行为，我机关已责令物业公司对于2015年12月1日之前违规收取的上述费用，要自行清退给业主。另外,由于2015年12月1日之后的普通住宅小区前期物业管理服务收费（小区停车收费除外）不再列入《广西壮族自治区定价目录》，物业公司依据双方签订的《前期物业管理服务协议》及《房屋装饰管理规定》,于2015年12月1日之后向业主收取的上述费用，是否予以清退，由物业公司与业主双方协商确定。
二、关于水电周转金；从抽查物业公司及部分业主提供的《前期物业管理服务协议》来看，北海市中伟物业服务有限公司与业主双方签订的《前期物业管理服务协议》里已明确约定水电周转金收费标准及用途，物业公司可按《前期物业管理服务协议》相关的约定或条款来执行。如果物业公司与业主签订的《前期物业管理服务协议》或相关约定里没有明确水电周转金条款，则物业公司不能收取水电周转金。
三、关于物业费及电梯维护费：按照自治区物价局关于贯彻执行新的《广西壮族自治区定价目录》有关精神，2015年12月1日之前的物业费及电梯维护费属于政府定价范畴，物业公司应严格按照价格主管部门规定的收费标准执行，不得超标准收取物业费及电梯维护费；另根据《关于进一步规范北海市住宅小区物业收费管理的通知》（北价格﹝2014﹞11号）有关规定，在2014年3月1日至2015年12月1日间签订的《前期物业管理服务协议》的，电梯维护费最高收费标准不能超过35元/户.月(包括电梯维护保养、年安检费、综合保险费、维修材料费及其他费用，但电梯运行过程中发生的电费另行分摊)。经初步调查，世纪城物业方2014年3月1日至2015年12月1日间，按照《前期物业管理服务协议》约定，分层按40-70元/户.月不同标准向业主收取“电梯费”，涉嫌存在违规超标准收费行为，但该《前期物业管理服务协议》第五条第2点第（4）条所约定的“电梯费”中，包含了电梯运行的电费。对于2014年3月1日至2015年12月1日间物业方所收取“电梯费”，是否已按照《前期物业管理服务协议》所约定的“电梯费”内容里已包含了电梯运行的电费（即电梯电费不再另行分摊给业主）？我局已责令世纪城物业方严格对照北价格﹝2014﹞11号文明确的电梯维护费内容和标准，要求物业方进行整改落实，涉及到多收业主的费用要开展自行清退。对于2015年12月1日之后的物业费及电梯维护费或“电梯费”的收取，可以按照双方签订的《前期物业管理服务协议》约定的条款或标准执行，或建议由物业方与业主重新协商议定。
四、汽车、电动车收费：根据《关于进一步规范北海市住宅小区物业收费管理的通知（北价格﹝2014﹞11号）》规定，2014年3月1日起签订的《前期物业管理服务协议》，小汽车停放服务费70元/月.辆，两轮电动车25元/月.辆（不含充电费）；物业公司与业主签订的《前期物业管理服务协议》中，约定了11座以下汽车停车费：露天140元/月.辆，室内230元/月.辆；约定了两轮电动车露天30元/月.辆，室内40元/月.辆；在调查中，小区物业称尚未开始收取汽车停车费，而电动车则严格按照北价格﹝2014﹞11号文规定，按20元/月.辆（不含充电费）收取电动车停车费，因此，物业方按20元/月.辆（不含充电费）收取不存在超标准收费行为。至于刷卡充电及临时充电的收费，由双方协商议定但应按规定明码标价。另根据我市小区停车收费有关规定，产权归于开发商的车位，车位收费属于车位租赁费（车位租赁费与车辆停放服务费是两种性质不同的收费项目），在我市停车收费指导标准公布前，暂由当事人协商约定。
对于贵小区其他部分业主曾向我机关反映的“《前期物业管理服务协议》为开发商强迫签订，属无效协议”的认定，不属于我机关职责范畴，建议您向工商机关反映，或通过司法途径解决。对于在调查中发现的物业方涉及到的多收业主相关费用行为，我机关将继续跟进，督促检查物业方开展多收价款清退情况。
谢谢你们对我市物价工作的关心、支持和监督。
18777968058 苏老师
