住宅小区的车库到底属于小区业主，还是属于房地产开发公司？全国首例小区车库之争一审落槌——

　　本月12日，就南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车库之争案件，南京鼓楼区法院一审作出判决：开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。
　　住宅小区的车库到底属于小区业主，还是属于房地产开发公司？这是个带有普遍性的问题。业内人士称，此案判业主获胜，在全国还属首例，其法律意义十分重大。
　　据了解，位于南京水佐岗的星汉花园小区共有59个地下车库，开发商以至少8万元的单价卖掉了其中37个，其余的被物管以每月250元的租金租了出去。为此，业主委员会曾代表广大业主，多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反对。今年6月，业主委员会无奈之下，将开发商告上法庭。
　　在12日的庭审中，业主委员会认为，小区地下车库是小区配套公用设施，应当无偿地交给业主使用，开发商没有所有权，根本无权出售。开发商则强调，自己在出售房屋时，根本没有把地下车库面积列为公摊面积分摊到业主的头上，而车库又是开发商投资近300万元建成的，当然拥有车库的“产权”，因此出售车库并没有错。
　　经过3个小时的庭审，法院经合议庭合议后当庭作出判决，地下停车库归全体业主所有，开发商应立即向业主委员会移交全部地下车库。判决后，开发商也当庭表示：“不能接受这样的判决，要上诉。”
　　该案的审判长盛皓从法律角度向记者详细解释判决理由，首先南京市规划局要求开发商按每0.2个车位标准建车库，这就明确了车库作为公共配套设施的功能和开发商建车库的法定义务。建成后的车库作为公配设施，是建筑物的辅助设施，应交付建筑物的所有人共同使用。其次，小区实有土地使用面积为7697.60平方米，分摊面积也是7697.60平方米，足以证明该小区土地面积已全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区业主享有，开发商不再享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有该土地上建筑的所有权和支配权，除非取得土地使用权人的同意。根据《江苏省商品房价格管理规定》附属公配设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于开发商并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此可以认定，车库作为公配设施所发生的费用已经计放入商品房的成本。
　　南京大学法学院教授邱鹭风介绍说，我国目前还没有系统的建筑物区分所有权法律，而实际上，每个建筑物都有空间专有权、公用设施共有权以及业主管理小区事务的成员权。南京“车库之争”的判例，对催生建筑物区分所有权法律的出台，有着积极作用。
　　“车库之争”以业主委员会一审胜诉告终的消息在南京传开以后，很多小区的业主们都喜形于色。一位业主给记者算了一笔账，如果此案业主委员会终审胜诉，从理论上说，南京的开发商们将退出出售车库的惊人巨款。据了解，目前，南京拥有面积为1万平方米以上的小区200多个，假设每个小区有60个车库，均已出售，而每个车库的平均售价是10万元，且情形类似此案“车库之争”，开发商在这一块至少要退出12个亿左右。这可能还是个保守的估计，如果1万平方米以下的小区都算进去，数额更为巨大。
请大家转发！！！

但愿这不仅仅是个案、、希望更多的小区业主维护自己应有的权益、、

北海啥时候也能把车库还给业主

值得广大业主学习，争取自己应得的服务，北海有这样的小区吗?

在北海没人敢带头做呢。

停车位系以前买房时多买出来噶公滩费，系业主噶。

我只想知道，1500户的小区只有900个车库位，业主们该怎么分？

现在的开发商动不动就腆着脸说、、我卖给业主的是车库使用权、租赁权、、你麻麻滴把土地、配套设施费用都已经算在业主头上啦、、凭什么由你来收钱卖属于业主的东西、、现在的多数业主们也是傻得不透气、、那是人防、住宅配套、属于全体业主的公共资源，大伙可以委托机构或相关资质的企业经营，经营费用大部分要用于小区建设和业主的相关福利、、一个个削尖了脑袋付大于双倍钱买原本属于自己的东西、、也是活该被开发商算计，愿打愿挨的关系、、

cs75黑帝:
现在的开发商动不动就腆着脸说、、我卖给业主的是车库使用权、租赁权、、你麻麻滴把土地、配套设施费用都已经算在业主头上啦、、凭什么由你来收钱卖属于业主的东西、、现在的多数业主们也是傻得不透气、、那是人防、住宅配套、属于全体业主的公共资源，大伙可以委托机构或相关资质的企业经营，经营费用大部分要用于小区建设和业主的相关福利、、一个个削尖了脑袋付大于双倍钱买原本属于自己的东西、、也是活该被开发商算计，愿打愿挨的关系、、(2016-04-13 12:07)  9楼

大错特错x这也不是开发商的错，法律不如许开发商可以这样做吗？今晚买点猪脑脑补一下。

这消息真假有待验证

这个事没说明什么啊？开发商后来又继续上诉了呀，这篇文没有后续。。。。

一名街道干部给北海市领导的一封信
发表于: 2016-04-16 00:02 25113人阅读 201人回复 只看楼主 | 第1页 | 最后一页
阿伦

老北海

尊敬的市领导:
　　你们好！我是海城区某街道的一名干部，今天下午参加市物管中心主持召开的一个座谈会，了解到我市准备开展物业管理方面的立法工作，既是高兴又是担心。高兴的是物业管理这档子事终于被重视起来了，担心的是表面上重视起来但是根本的问题没有解决，最后是空欢喜一场。

　　房子是业主们的，请谁来管理物业应该由业主们商量决定，这是最容易理解的，最天经地义的事情，但我市的实际情况并不是这样，而是大多数符合成立业主大会条件的住宅小区没能成立业主大会，开发商给业主们聘用的前期物业实质上成了“长期物业”。市民在物业方面的投诉可能是最多的，而投诉的问题能得到实质性解决的少之又少，大部分都是有关职能部门在“打太极”，之后不了了之。

　　为什么会出现这样的情况呢？住建部门的同志们会说原因很多，如没有执法权、监管难度大、人手不够、立法滞后等等，他们说的都很对，但是最根本的问题并没有真正面对和深入研究。我先举个例子：家庭请保姆的数量，远远比物业企业的数量多吧？但有几个人见过投诉保姆，或者因为保姆做不好，而去上访维权的？原因很简单，保姆是您请来的，她得把活干好了才得到工钱，您才会继续用她，所以她会努力做到您满意，万一请到一个好吃懒做，您只能自认倒霉，下个月把她给辞了再请一个。所以几乎没有人因为请保姆的事情投诉维权。

　　我们换个角度，如果开发商给您请一个保姆，保姆按开发商和她签的合同干活，活又干不好，又不听您的意见，您不给工钱就把您家们锁住，不给您进来，您就会投诉维权了。哪怕开发商给您请的保姆，一直尽职尽责工作，您也可能会想如果我请我能请一个工钱更低的更勤快的，接着就会因为想换、但换不了而不舒服。

　　俗话说，清官难断家务事，一旦因为保姆投诉维权，问题就难办了，您说保姆偷吃了一个梨，保姆说梨烂了她仍掉了，最简单一件事情都能成为千古迷案，包公在世也断不了。例子举完了，最根本的问题也不言而喻了。

　　也许有的同志会说，一个家庭请保姆，怎么能和一个小区请物业相提并论呢？本质一样的，当然也有所差别，所以才会有《物权法》、《物业管理条例》等法律法规，这些法律法规不少篇幅，就是明确我们如何组织住宅小区这个大家庭的成员们开会请保姆的。花大力气组织每个住宅小区的业主们开好业主大会，选好业主委员会，让业主们在遵纪守法的前提下实现“我的地盘我做主”的愿望，才是解决当前我市物业管理问题的根本。

　　从当前我市创建全国文明城市、提高市民公众安全感等中心工作上看，建立健全各小区业主大会和业主委员会，让业主们在小区内实现民主治理、自我管理，是促进社会文明和谐，提高市民安全感和归属感的重要之举。从依法行政来看，及时组织符合条件的（首户物业使用2年以上或物业使用率50%以上）小区业主召开业主大会、选举业主委员会、选聘物业企业等是法律法规的明确要求。从加强和创新社会管理的层面上看，各小区业主大会和业主委员会才是真正意义上的基层自治组织，建立健全这一层面的基层自治组织，不但是基层民主政治生活的一件大事，而且是加强和创新社会管理好大的一盘棋，走活了，我们北海起码和北京的朝阳区有一拼。

　　今天下午，我在座谈会上说，前几天我看到一个新闻，说工商总局因为缺纸，而停发商标注册证半年多，北海的物业管理工作2012年就开始下放到县区了，至今4年过去了，但城区连各小区的业主房屋所有权权属清册、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证复印件、小区业主的联系方式等，这些组织召开业主大会必须的材料都没有，市里的部门认为，业主房屋所有权权属清册涉及个人隐私和城区共享不合适，导致4年来城区基本上无法组织小区召开业主大会，这应该也算是个新闻。

　　在会议自由发言的环节中，我想引导大家往如何组织召开业主大会深入讨论，争着第一个发言。但接下来的讨论中，部分的同志似乎有一个共识：对成立业主大会严格把关控制，让业主们无法组织起来闹事，这样能减少业主和物业企业的矛盾。组织业主成立首次业主大会是我们的法定职责，怎么能把自己不尽职尽责说成严格把关控制？这不黑白颠倒了吗？我担心的是，如果下一步我们立完法了，组织小区召开业主大会还是如空中楼阁，那这事情就是新闻中的新闻了。

　　书记、市长都很忙，我不期望他们看到这封信，市住建部门的领导能看到我就高兴了，要是那位秘书工作人员把这封信给了市里的领导看我就心满意足了。作为一名基层干部，我始终相信组织相信领导。

　　此致
　　敬礼

亲爱的邻居们：
我们的业主，经过讨论，认为华一在一些方面侵害了我们的权益：
1.       销售时承诺的会所变成了正在装修的幼儿园，侵害了业主的活动中心。
2.       交房时预收的1000元公共能耗，属于乱收费，要求退还。
3.       交房是预收的2000元代办证费，无依据收费，1月1日后交房已改为180元，要求退回前期业主多缴纳的费用。
请各位邻居们，积极参与，现需要各位邻居们签字一起维护我们的合法权益，签字地点：11栋B单元101室华侨超市（小卖部）。在此非常感谢各位邻居的踊跃参与。

广西北海华一红树林业主对开发商、物业 擅自将小区会所大部分面积改建为幼儿园的质疑和申诉
（一并呈报规划局、建设局、物价局、消防验收及施工质检监察部门，要求依法停止开发商物业单方面改变小区会所的服务功能，侵害小区业主权益的行为）
      2016年10月华一红树林业主发现原来被用于宣传和承诺的小区业主活动场地的会所，外面出现栅栏围挡、内部一二楼开始拆除部分墙体进行装修施工。经了解开发商和物业已经将会所的大部分场地租赁给个体经营者用于幼儿园对小区以外开放，经部分业主代表与开发商物业交涉未果，现提出以下质疑并呈报相关部门，以维护小区居民的正当权益、阻止违法违规改建扩建租赁形成更大危害：
1、会所占用的是公共资源、业主的公摊面积或造价中均摊了会所的建设费用（待查），会所无独立产权资格，物业只有管理经营的义务。擅自处置和改变服务性质严重侵害业主的权益。
2、《物权法》规定，小区业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利、、则会所的定义为“规划部门批准的商业配套用房中用于向业主提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所”。 因此无论是物权法还是其概念和定义以及规划审批原则和依据，会所的使用权是受限的，它必须按照规划部门的规定和开发商在售房时的承诺（原有设计蓝图）来使用。无论会所有无独立产权资格任何违背规划部门的审批、擅自对原有设计进行变更，以及违背广大小区业主意愿、单方面用于侵害小区业主权益的行为。都是法律所不允许的，也是小区广大业主决不答应的。
3、 开发商在向业主销售房屋时，已经在各种相关的宣传资料中明确了会所做为独立的配套建筑存在，没有任何关于其部分做为幼儿园功能使用的说明甚至口头提示，其虽然在售房合同相关条款中阐明了其对会所具有独立产权资格和处置权利，但并不代表其具有改变独立建筑服务于业主性质的能力。就像业主对自家的房产有产权和处置权，但是仍然必须遵守不能用于经营娱乐和餐饮的原则，装修不能形成安全隐患和改变主体建筑的外观一样的道理。不是吗？所以必要时广大业主将保留追究其涉嫌欺诈的权利。
4、 现在幼儿园还没有正式启用，业主们已经感觉到权益被侵害：首先是小区内的公用绿地、活动场地被分割并设立围挡，（配图）其次原有规划道路被改变和阻挡。（配图）再次业主们被强制收取了大量的公共耗能费用，业主们对分摊的高耗能水电费用提出质疑，其是否用于幼儿园的装修以及今后的经营，业主将保留追究的权利。至于幼儿园一旦投入使用后的噪音、外来人员复杂、安全性以及对小区整体品质和居住质量的下降等等，都将直接侵害每一位入住的业主权益。
5、 做为会所的独立建筑早在2014年就已经竣工，其相关的规划占地、使用功能设计审批、施工质检、消防验收等想必已经手续完备，在两年后的现在又对建筑内部进行大肆拆建、改造、改变内部原有设计使用功能、、业主将向有关部门申请对其进行监察、复查，以确保其在消防、质量、使用功能等方面的安全、可靠性能。
6、根据国家标准建筑设计规范，对做为幼儿园使用建筑在建筑层数、楼梯步数及高度、消防疏散宽度及长度等等，都有极为严格的强制执行条款。在国家标准建筑结构设计规范中，对做为幼儿园使用建筑在抗震设防、安全评定等级以及构造措施等方面，具有严格的强制执行标准。做为会所使用的普通建筑是绝对不允许用做幼儿园功能使用的。对违规审批改变建筑原有设计功能通行、放行的个人和部门单位，我们将联合相关部门保留追责、问责的权利。
    以上条款相关部门可核查、落实，必要时我们业主将联络80%以上的入住业主签名，联名向相关部门及舆论曝光、、向当今社会表明业主的权益神圣不可侵犯。2016年12月25日