若非地方政府推动 房产商和炒房者难把房价炒高


近年来，部分城市房价疯涨不仅牵动着百姓的情绪，也引起了中央政府的高度关注，提出要重点抑制房地产价格的过快上涨。到底是什么力量推动了房价的过快上涨呢？除了某些市场因素外，恐怕主要有三种力量：一是房产商，二是炒房者，三是某些地方政府。地方政府为什么也会成为房价上涨的“推手”呢？说到底是和他们的利益相关。因为房价上涨，地方政府的税收增加不说，还给他们高价卖地平添了筹码。而且房价越高、建造档次越高，越是能给地方政府的“形象工程”、“政绩工程”增光添彩。从地方政府的自身利益看问题，房价走高给他们带来的是名利的双收。所以，有些地方政府便自觉或不自觉地对市场上的房价实施着“逆向调节”，从而推动了房价的过快上涨。

　　一是地方政府提高税费和土地出让金，推动了房价上涨。我国目前的土地批租政策，使地方政府一次就可以拿到50年甚至70年的租金，这已经带来相当可观的财政收入了，然而有些地方政府还不满足。为了抬高土地出让价格，地方政府请房地产公司当“托儿”，与外地投标企业竞价，由政府操盘抬高地价。通过这些手法在竞标卖地中已经大赚一把不算，还要再向房产商收取大量名目繁多的“附加费”、“城市建设基金”和“公建配套费”。土地价格的提高和各种税费的增加，使得房地产开发成本相应上升，房产商势必要把这一切都摊到房价中去，房价怎能不涨？

　　二是地方政府只售不租的房改取向，推动了房价上涨。按1998年颁布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》要求，各级政府应尽快建立起以经济适用房为主和租售并举的住房供应体系。而且在这个供应体系中不但要求对那些低收入家庭租售并举，甚至对高收入家庭也同样要求租售并举。但许多城市推行的却是只售不租的改革取向。这就不仅人为地扩大了购房需求，也给房产商创造了一个如同中国股市一样的圈钱市场。这样一个连国外发达国家都不曾有的单一的售房市场，不仅为房产商圈钱创造了条件，也为房价的持续走高提供了市场环境。

　　三是地方政府大兴旧城改造和城市拆迁，推动了房价上涨。近几年，一些地方政府为建设国际性大都市，建设大广场、宽马路等“形象工程”、“政绩工程”，大兴旧城改造和城市拆迁。有的房屋才建成10多年或只有几年也要拆迁，当地居民“不配合” 就采用行政性硬手段，甚至是带有暴力色彩的硬手段强行拆迁。这既造成了住房资源的浪费，加重了广大居民改善居住条件的负担，损害了政府执政为民的形象，也人为地造成了许多被动性的住房需求，需求的扩大又势必拉动房价的上涨。

　　四是地方政府追求高档化、贵族化的建设规划，推动了房价上涨。目前许多城市的房地产市场上，一方面是那些高档住宅长期闲置卖不出去，另一方面却是普通居民能够承担得起的中低价位住宅严重不足，逼迫他们不得不超前消费去购买高档住宅，从而推动了房价的整体上扬。对于房产商来讲，当然更愿意提供高档住宅，因为相对于中低价位住宅来讲，高档住宅的价位高获利空间也大。一些地方政府为了“形象工程”、“政绩工程”，也在其中起着推波助澜的作用。政府不但以“规划”的名义要求住宅本身的高档化，甚至连住宅小区的绿化、景观和休闲设施也追求贵族化，而这些费用最终都要摊到房屋造价中去。有时在房产商都担心价位过高难以出手的情况下，政府还强令提高建造档次。

　　五是地方政府操纵媒体引导市场，推动了房价上涨。有的地方政府为了营造市场氛围，动用媒体的力量进行宣传引导，甚至利用虚假统计数字来强化消费者的心理预期。一些城市的地方报纸成了推动房价上涨的重要媒介，整版的房屋销售广告不说，还不时地会看到当地领导对未来房价趋于上涨的说词。在这样一种宣传攻势和舆论引导下，即使原本平稳的房地产市场也会掀起价格上涨的波澜。

　　六是地方政府利用手中权力出台相关政策，推动了房价上涨。有的城市在当地居民住房需求已经趋于饱和的情况下，政府便出台各种政策吸引外来的购房者。例如，有的地方政府出台了外来人口只要在本地购买一套达到一定价位的住房就可以送给全家人当地城市户口的政策。还有的地方政府甚至组团到外地推销房屋，或者吸引外地的“炒房团”前来炒房，把“走出去、引进来”用到了房地产的推销和炒作上。这一系列的举措，使得当地的房地产市场长期呈现着一种只涨不跌的走势。

　　以上这些都是地方政府的“逆向调节”推动了房价的上涨，而地方政府的“不作为”又是导致房价上涨的另一个重要原因。没有地方政府的逆向调节和不作为，那些房产商和炒房者即使有天大的本事，恐怕也难把房价炒得疯涨。因此，控制房价过快上涨首先要规范政府行为。必须使各级地方政府充分认识到，房价的疯涨不仅威胁到社会的和谐与稳定，也威胁到当地经济的可持续发展。在市场经济条件下稳定房价是政府的责任，政府不但不可以不作为，更不可以为了局部或眼前利益实施逆向调节。(张道航/文)

　　(作者单位：中共大连市委党校)