一个投机者一个月中博弈楼市新政的心路历程
house.sohu.com 2005年04月09日10:22 国际金融报
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　　从3月开始的一个月里，可能是老孟近年来最为郁闷的一个月。在和记者经常联系的MSN上，他的名字已经改成了“国家不想让我们活了”。

　　老孟是一个在上海楼市里倒腾房子的人，就是媒体上通常所说的炒房者。他曾经在房产中介公司干过多年，有丰富的看房买房经验，因此从房产公司辞职后一直在做房产投机，而且也从中赚了不少。

　　①投机者好像不太惊慌

　　老孟这样身经百战的“老江湖”，在面对央行调整个人房贷的政策时，仍然显示出了投资者的沉稳。经过他的耐心分析之后，老孟认为目前的加息对投机者影响有限，短期之内上海市中心区的房价还不会出现下调，因此并没有惊慌失措老孟没有想到，从3月7日开始，他的好日子开始逐渐受到了前所未有的威胁。

　　就在3月6日，上海市地方税务局突然下发了《关于本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》，规定从3月7日起，个人购买上海市行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额按5％的税率征收营业税，并按规定征收城建税、教育费附加和河道整治费；购买后居住满一年的，出售时免征营业税及附加。

　　当天老孟就开始仔细计算这次上海地方税务局的新规，但得出的结果并没有让他有太大的震动。“一共只有5.55%，影响几乎可以忽略不计。”老孟在和记者交流时依然比较乐观，更何况有去年杭州楼市征收20%房产增值税夭折的先例。看来上海的房产投机者并没有慌张。

　　其实不仅是投机者，当时许多学者也有相同感受，他们担心小幅度地提高营业税短期内不仅不会抑制房价，反而会拔高房价。华东师范大学亚欧研究所研究员余南平在接受记者采访时称，这个政策的期限只有一年，而且幅度也只有5.55%，虽然政府抑制房价的态度明显，但力度温和。他的建议是使用高达100%的重税，并在5年内限制转让，这样可以一招制炒房者于死地。

　　虽然余南平的观点没有为上海市政府所完全采纳，但是紧接着的一系列动作，却让人看到中央政府抑制房价的决心。中央政府的态度开始出现转变。

　　自3月17日起，中国人民银行在事先没有任何先兆的情况下，决定将个人住房贷款利率比目前执行的5.31%再提高至少20个基点。根据《中国人民银行调整商业银行住房信贷政策和下调金融机构超额准备金利率》的决定，各商业银行将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍（即 5.51%），这比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点。同时，央行决定对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的 20%提高到30%。

　　在这个针对个人按揭贷款的政策出台的3月16日晚上，老孟就开始有些紧张了。他晚上给记者打来电话先是向记者确认央行是否已经决定加息，而后颇为无奈地说，“利息又调高了，看来国家是不想让我们再赚楼市里的钱了。”

　　不过老孟仍然是个身经百战的“老江湖”，最后他在电话里还是显示出了投资者的沉稳，向记者分析，“即使是目前的情况，到年底上海市中心的房价还是不可能掉下来的。”

　　事实上，针对个人房贷的加息引出的争论很多，比较多的看法是加息既打击了投机者也打击了自住需求者，而普通购房者在这次加息受到的影响要比投资者更大。因此，这样一个打击面广泛的政策出台之后，像老孟这样的投机者慢慢地从开始的惊恐中恢复过来，因为去年的小幅加息客观上加速了房价的上涨。

　　因此，对于上海楼市的未来走势，业内专家们表示了比较审慎的预计。中国指数研究院（华东）副院长陈晟认为，对于上海房地产市场而言，主要看购房者的预期，而这个预期目前还无法确定。复旦大学房地产研究中心副主任华伟更加直截了当地指出，这只是金融系统防范金融风险的政策，并不是单纯地打击房价。

　　②楼市风暴一浪高过一浪

　　上海出台了征税和加息的政策之后，房价仍然像老孟预计的一样，没有出现大幅波动，上升趋势虽然减缓，但上涨仍然在继续。而随后上海市政府遵循中央政策的导向，开始增加配套商品房和中低价房的供应量之后，一些投机者开始抛售外环线附近的房子

　　不管是征税还是加息，上海楼市岿然不动。记者从几个大中介公司了解的情况是，挂牌量有所上升，看房人数开始下降，但房价仍然继续向上。

　　3月31日，上海最大的按揭贷款服务公司安家集团提供的上海二手房市场行情统计资料中显示，3月份上海市中心10个城区的二手房市场均显示出强劲涨幅，大多数区域都保持了5%左右的涨幅，市中心个别热点板块甚至出现了10%以上的上涨。

　　虽然情况还是在老孟的意料之中，但他万万没有想到，上海市政府抑制房价的决心已定。坊间开始盛传上海市政府将要更大力度打击房价，这在3月26日上午被上海市政府召开的一场高规格会议所确认。

　　据了解，这场上海市局级以上官员参加的会议，目的就是要落实国务院指示，将采取措施，打击投机，严格控制上海房价上涨，保障百姓利益。据悉，上海市政府已经定下了2005年调控目标：通过金融、财政等手段将房价涨幅控制在10%以内，必要时将采取行政措施。

　　最近有业内人士称，中国最高决策层已经下发了一份关于切实稳定住房价格的重要通知。通知共有8条意见，要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展。

　　随后新华社发布的评论员文章中似乎也印证了这一传闻。4月初，新华社评论员文章，完全以政府行政文件的口吻宣布，“要综合采取土地、财税、金融等相关政策措施，正确引导居民住房消费，控制不合理需求。各地要认真贯彻落实国家控制住房供求的各项政策，研究制定符合本地区实际情况的调节措施，采取经济和法律等多种手段，有针对性地从供求两方面进行双向调控，切实使过高的住房价格得以回归。”

　　事实上，上海市政府在3月底采取的各种措施也充分遵照了中央政府的要求。3月27日，上海市政府宣布要从供求关系上控制房地产价格，针对上海楼市适合普通百姓的楼盘供应太少的状况，将增大供应面向普通购房者的中低价商品房。

　　上海市房屋土地资源管理局宣布，今年上海市将新开工配套商品房1000万平方米、中低价普通商品房1000万平方米，争取实现可预售面积2000万平方米。按此统计，以配套商品房为主的中低价普通商品住房占供应总量的65％，预计将有20多万户居民得益。

　　随后，上海市徐汇区政府3月28日专门划出12块基地，用来建造约60多万平方米的配套商品房，预计到2007年可建配套商品房约30 万平方米。与此同时，上海市浦东新区政府也提出计划，今年将确保新开工配套商品房不低于180万平方米、中低价普通商品住房不低于120万平方米，确保普通商品住宅供地面积不少于供应总量的65％。

　　虽然上海市政府抑制房价的决心已定，但是业内对目前政府采取的加大中低价商品房的前途仍持怀疑态度。这样的怀疑不无道理，因为已经有消息称，在市中心区建设中低价商品房面临动拆迁的巨大难度，而在郊区的中低价房则面临配套设施不完善的考验，甚至还出现了这些中低价商品房小区还将面临无物业公司愿意接手管理的尴尬局面。

　　推行2000万平方米配套商品房和中低价普通商品房的工作难度很大。这不会像3月30日上海市政府新闻发布会上，上海市政府发言人焦扬所宣称的“保证两个‘1000万’是市委、市政府提出的重要目标，是一定要实现的”那样简单。

　　况且，作为投机者的老孟对此并不介意，他认为，即使如此，他仍然看好上海市环线内的房子，上涨是没问题的，目前的房价可能会由于外环线中低价房的大量供应而面临巨大压力，但市中心会依然高涨。

　　随后记者身边一个持有中环线以外房子的投资者开始抛售自己手中的房子。他已经心满意足，因为他在中外环线之间投资的房子已经从2003年吃进时的4000元左右的单价上涨到目前的8000多元。他告诉记者，目前他正在物色小陆家嘴金融区新开盘的房子进行投资。