建外SOHO:销售神话掩盖下的投资陷阱。

　　建外SOHO作为一个项目曾经创造了北京乃至中国房地产市场的诸多奇迹：建外SOHO荣获2003中国住交会最佳创新奖。建外SOHO商铺曾以每


平米4万多元创下北京市场商铺销售天价。建筑面积70万平米的建外SOHO荣获2003年北京市场销售额亚军(仅屈居于建筑面积300万平米的世纪城之后)。然而，最令人吃惊的是，建外SOHO18栋2069套商务公寓与两栋364套办公间的商务楼，400个沿街店铺，在两年时间被一抢而光。其中销售主体的商务公寓大涨50%，最高达每平米17000元直逼甲级写字楼，而建外SOHO的推广费用（包括广告费用）仅占销售额的0.7％。然而，不幸的是，在建外SOHO开发商获得暴利的同时，建外SOHO的多数投资者都被套牢在一个巨大的投资陷阱之中。

　　2.建外SOHO:商铺租金连开发商承诺的一半都不到。

　　建外SOHO销售副总监冯尚东曾为写字楼投资者范女士算过一笔细帐：建外SOHO写字楼出租的租金按国贸周边写字楼最保守的租金水平20美金 /平米/ 月计算，不到六年范女士就可以收回全部投资。而据《楼市》调查，建外SOHO写字楼的租金目前仅为12-14美金/平米/月。而且这一租金水平出租率仅维持在60%～70%的水平。如此看来，加上空置期损失，投资者范女士收回全部投资到的时间至少要在十几年。

　　此外，建外SOHO销售人员在多种场合承诺，建外SOHO商铺的租金可达到60-80美金/平米/月，而现实是目前商铺的租金仅为20-40美金/平米/月。连承诺的一半都不到。

　　诚然，建外SOHO销售人员的租金承诺不会写入销售合同，无须承担法律责任。但其诱导投资者掉入投资陷阱的行为，是否应受到职业道德与良心的谴责？

　　3.建外SOHO:商务公寓投资者租不抵供遭套牢

　　对于以长期出租获得投资收益的房地产投资者而言，一个基本收益率指标是以租养供。不幸的要属建外SOHO2069套商务公寓投资者。商务公寓租金目前仅为10-12美金/平米/月。这一水平，2003年以按揭方式投资的，以租抵供后尚有些许收益，至少能实现以租抵供，2004年以按揭方式投资的，目前基本上都面临租不抵供惨遭套牢的命运。这一分析的依据是20年按揭，建外SOHO最小户型，97平米商务公寓，月供约6200元。商务公寓开盘最低价每平米12000元，10美金/平米/月，每月扣除5%税费，收益1400元。而房价上涨20%达到每平米14000，以租抵供持平。超过每平米 14000，租不抵供遭套牢。2002-2003年商务公寓售价12000-14000元而2004年商务公寓售价14000-17000元。

　　4.建外SOHO失误之一:把SOHO现代城搬到国贸对面，价格却翻了一番。

　　是什么原因使建外SOHO这一巨大的销售奇迹变成了巨大的投资陷阱？凭心而论，潘石屹不能算商业骗子，而是商业天才。从潘石屹首先推出面向中小企业的 “小型办公，居家办公”（SOHO）商住概念，成功开发总建筑面积为48万平米，拥有48家店铺，283套办公室，1897套公寓么，销售总额约40亿人民币的SOHO现代城的，并使追随的他的SOHO现代城投资者，无论出售出租都获得丰厚回报可以为证。而建外SOHO最大的问题是潘石屹把SOHO现代城搬到国贸对面，价格却翻了一番。建外SOHO与SOHO现代城都是商铺、公寓、办公室，业态相同，现代城公寓办公室开盘价6000元最高价10000元，凭什么建外SOHO位置挪了900米价格却翻了一番？使投资成本与风险大增，所以，建外SOHO投资者无法复制SOHO现代城的成功。

　　5.建外SOHO失误之二：把商住公寓、商务楼按甲级写字楼价格卖

　　房地产有句名言：第一是地段，第二是地段，第三是地段。国贸的物业租金(写字楼40多美元/平米/月、公寓20多美元/平米/月)属京城之巅，足以令投资者神往。然而，并非任何物业建在寸土寸金的国贸地段都能如国贸般发物业大财。一位从事二手房转让的经纪公司老总说，物业的转让价值是由二手房市场发现的。同理，物业的租赁价值是由租务市场水平发现的。物业的租金，从住宅、公寓、商务楼到甲级写字楼、商铺由低至高形成级差。凭心而论，建外 SOHO的租金水平并未被租务市场低估，其商务公寓租金目前10美元/平米/月已与京城两大豪华公寓棕榈泉国际公寓、世贸国际公寓接轨，其商务楼租金目前 12美元/平米 /月也与乙级写字楼接轨。问题是，建外SOHO在新房销售时，鲤鱼跃龙门，把其商住公寓、商务楼价格按甲级写字楼价格(每平米2000美元以上)，却无法按甲级写字楼(20多美元/平米/月)水平出租，这样建外SOHO的投资者收益大幅减少乃至租不抵供遭套牢，就是必然的。

　　6..建外SOHO失误之三：建外SOHO定位之尴尬，不知为谁打造的？

　　潘石屹的现代城的成功，是因为他首先发现租不起甲级写字楼的成长型企业办公兼居住的需求，并量身打造了物美价廉的SOHO现代城。而建外 SOHO的商住公寓、商务楼价格比现代城翻番，与甲级写字楼价格接轨，必然导致租金大幅提高，目前租务市场上商住公寓、商务楼租金水平，分别在1-2元/ 平米/日， 1.5-3元/平米/日，而建外SOHO商住公寓、商务楼租金已达到超过商务楼上限，这使许多成长型企业无法承受，进而将导致建外SOHO空置率的大幅提高。而且随泛CBD中低价商住公寓、商务楼的崛起，建外SOHO的日子将俞来俞难。另外，

　　伟业顾问董事总经理，商业地产专家蔡宇翔则指出了建外SOHO商铺定位之尴尬，建外SOHO商铺总面积将近50000平方米，如果定位于本社区内的消费者，那么很难被社区内部的需求消化，70万平方米的社区商业面积在2000平方米就已经足够。如果建外SOHO的商铺定位于“大商圈”，那么至少在现在，这些商铺显然很难成为这一商圈的中心，国贸中心、燕莎、贵友都必然分流建外SOHO的客流，那么，在这样的情况下，50000平方米的商业面积同样缺乏有效的需求支撑。因此，无论定位于消费群体的哪一端，建外SOHO的商铺的经营状况都会面临比较大的困难，高额的租金回报自然不能实现。

　　7.否认中国房地产泡沫著称的潘石屹，自已吹了个大泡沫？

　　有报道称：潘石屹的新作Soho.尚都，近日开盘，Soho.尚都包括一条包括37，000平米商铺的低层商业街，两座中等高度的SOHO建筑（小型办公，居家办公）。预期开盘价每平米17000元。Soho.尚都与建外SOHO业态相同，却以建外SOHO商务公寓最高价开盘，Soho.尚都，还能延续SOHO现代城低开高走，建外SOHO高开高走的格局继续高开高走吗？也许一个比建外SOHO更大的泡沫又要吹起来了。（和讯网独家作品，转载务必请注明出处：和讯/薛升）
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潘石屹谈目前房地产市场的风险
公积金 2005-04-08 09:13:43 发表于搜狐焦点房地产网-谈房论市-业内论坛论坛

SOHO中国董事长 潘石屹

　　1、 土地出让最好的办法是“拍卖”

　　前一段时间关于地价决定房价还是房价决定地价的争论，就像先有鸡还是先有蛋的讨论一样，很难得出结论。有人翻出经济学教科书上多少页是如何讲的，但对我们现实生活没有多大的指导意义。重要的还是要把商品房和福利性质用房分开。商品房的土地最好采用“拍卖”的办法，“拍卖”是最公开的出让办法。不要羞羞答答的，因为怕“拍卖”的时候价格太高，就改用招标的办法和挂牌的办法。后两种方法尽管容易控制，但是商品房土地出让的价格低了，吃亏的只能是国家，占便宜的只能是中标的那家房地产发展商。因为土地出让价格低并不能让房子在市场上的销售价格降下来，房子的销售价格和成本是没关系的，只和供求关系有关。国家把多拍卖出来的土地收益拿来用做福利房的补偿或建设，就可以解决一部分低收入人住房的资金。目前经济适用房最大的问题是销售对象和商品房混在同一市场，一个城市政府每年补偿近百亿的地价款，受益的是开发经济适用房的发展商以及购买了经济适用房的这部分人，但这部分购买了经济适用房的人并不一定是城市中的中低收入人群。北京有一处经济适用房叫通惠家园，就在CBD旁边，现在住了很多“老外”，里面还有外国人专门的酒吧，据说生意还不错。这可以看出有相当多人买经济适用房都是用来投资的。这近百亿的补贴就没有贴到该补贴的地方上去。

　　2、早在1961年，在我还没有出生的年代，美国就有人写了一本书叫《美国伟大城市的生和死》，总结了美国城市开发的经验，有4个要素是一个城市生机蓬勃的要点。第一、用途要混杂。这与我们城市规划中要明确功能分区、定位是完全相反的；第二、街区要小。与我们常规讲的现代化大都市、宽马路、大草坪、大广场是相反的；第三、不同年代的建筑要并存。与我们目前城市里的大拆大建，有一点旧的建筑都要给拆干净的做法是完全相反的；第四、要有足够高的密度。足够高的密度才能有足够的商业城市气氛，这与我们目前城市规划中的限高、限容积率也是正好相反的。昨天我接受一位美国芝加哥大学博士的采访，我问她是否知道这本书，她说这是美国城市管理和建设的经典著作，学城市规划和管理的人，人人都要读的书。

　　3、当我们在考虑城市人住房时，还要考虑人要在城市里购物和工作。现在的城市不可能再是去工厂上班，而要去办公室、去写字楼。一般人均办公室使用面积是15平方米。今天的写字楼早已不是“楼堂馆所”，而是工作的必需场所。现在城市里的人除了上班以外，大部分时间需要消费、娱乐，他们需要这样的场所。不能把这样的场所与住宅完全区分开，功能要多元化，这样才能减少城市的交通压力，才能提高城市的效率，才是一个有生机的城市。

　　4、乡下人叫“进城”，城里人叫“城市化”，将在今后几十年的时间，中国有几亿人参加这个大迁移、大运动。让自己的孩子进城、过上跟城市人一样的生活是成千上万父母亲的心愿，也是几代人的梦想。这个进城的梦想将可能在这一代或者下一代实现。城市建设是“进城”的一个重要环节，没有城市建设，他们就进不了城。当然城市也必须扩大，北京从二环、三环、五环一直扩大到了七环。在大规模城市化的背景下，如果土地供应计划是逐年减少的话，是满足不了城市化的要求的，就会出现供不应求的局面，供不应求就只能靠价格上涨去调节。房价的大涨和大跌一定是对经济发展有害的，是大家不希望看到的。利率和税率的调节都是辅助手段，供求关系对价格的影响才是起本质作用的。

　　5、房地产公司在过去的一年都赚取了超额利润，由此也引起了社会的不满。我和一位多年的老朋友一起聊天，谈到了去年的经营业绩，他们全国、全行业的营业额和利润还不及房地产行业一个项目的营业额和利润。去年房地产行业的利润中，有一部分不是我们劳动能力付出后得到的报酬，是沾了土地供应紧张的光。从去年下半年开始，我就再也没有回答过任何媒体谈论房价的问题，因为这已经是明摆着的事实。所以房地产同行要多做一些善事，多积一些德。世上的事情都是平衡的，不属于你的，你得到后也会失去。不失去可能会给你带来灾难，恶有恶报，善有善报。政府的土地部门也应及时调整土地的供应量。让供求基本平衡，保持房地产这个行业的稳定和健康发展。万科在去年年报的会上，王石说：“如果等政府供应土地，开发商就饿死了。”万科总经理郁亮说：“今年万科的利润有60%以上是来自市场的礼物。”这两句话反映了目前中国房地产市场的两个问题，第一是政府可出让的土地资源短缺，第二是因为土地资源短缺。引起供不应求的局面，房地产发展商在去年赚取了高额的利润。郁亮说市场带来的礼物，倒不如说是来自宏观调控，因为关紧了土地和资金这两个阀门，减少了市场上土地和房屋的供应量，带动了房价的上涨，给万科带来的60%利润的礼物。

　　6、不要误读了政府的文件。前一阵有个别的经济学家，说中国的房地产有很大的泡沫。现在又有人说政府出文件，中国的房地产泡沫要爆了，要崩盘了。我认为这些说法都不可信。政府管理经济是千方百计的不要让经济和房地产大起大伏，要稳定、健康的发展。文件中非常明确的说：“造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任。”大起要追究责任，大落也要追究责任。既不要把初步建立起来的房地产市场给毁了，也要防范风险，不要让东南亚的金融危机在我们的国家重演，是当前我们最应该警惕的事情。
7、目前房地产市场中存在的风险

　　1) 骗贷，骗个人住房贷款。最近已经暴露出的中国银行北京分行骗取6.4亿的大案。中国银行发言人说要做拉网式普查。我建议最有效的办法就是在各家银行在自己的网站上公布逾期还贷的名单。社会各界都可以去调查、了解，整个社会的信誉也就建立起来了，恶意骗贷的也就都暴露出来了，有些疏忽逾期没还贷的也能严格执行合同了。前一阵银行讨论了一阵子，找了一些理由，最后还是不能公开。利用网络、社会媒体公开是最好的监督。个人骗贷是真正的金融风险所在，这和偷钱、抢钱是同样的性质。

　　2) “保租销售”的实质是非法集资。这种销售办法已经与房子没有关系，而是一种金融产品。没有人民银行批准的金融产品就是非法集资，存在非常大的金融风险。房子的价格不受需求的制约，可以无限制的增长，这才是真正的房地产泡沫。中国人民银行和建设部曾在四年前下发文件，明令禁止。但现在各地“保租销售”越来越多。南方一些城市尤其温州非常的严重。北京也有。但无人追查，也没有引起社会和媒体的重视。报纸只报道北京CBD某楼盘发生了上百人的械斗，没有找真正的原因，真正的原因是不能兑现“保租销售”的承诺。这是值得高度警惕的房地产和金融风险。

　　3) 囤积土地，“以时间换金钱”。农民有句话说“养鸡的不如倒蛋的”，房地产现在是：“盖房子的不如倒土地的”。二年不开发的土地政府应该收回，这是政府的政策规定。要迅速地增加土地供应量，应该把两年以上不开发的土地收回，重新供应市场，弥补这二年土地出让供应量不足的空挡，平抑快速增长的房价。这样既可以维护政策的严肃性，把房地产商的注意力真正放在建房子上，而不是把注意力放在倒土地上。

　　4) 违法建筑威胁着正常的房地产市场。在北京违法建筑如同盗版的DVD一样，大街小巷都能看见。我了解过一些购买违法建筑的客户，他们都知道是违法建筑，但为了图便宜，认为这样多的人一起购买政府也不敢犯众。在这种心理的驱使下违法建筑愈演愈烈，这是房地产市场的一个大风险。如果不制止，“劣币驱逐良币”，没有市场的公平可言。因为违法建筑不交地价款、不交税。合法的建筑越来越失去竞争的优势。如果处理积累了多年的违法建筑，政府也确实不容易下决心。城里的违法建筑主要是商业用房，老秀水街就是典型的一例。长期占用一条与长安街垂直的道路，长达十几年时间。有人初步估计，北京城区违法的商业建筑面积高达60% 以上。城外的违法建筑主要是以乡产权、村产权名义销售的各种房子。实质上这些都是没有产权的房子，是假产权。

　　5) 警惕外国资本进入中国的房地产。外国资本财大气粗，大资本相对于中国的小市场，是非常危险的。东南亚金融危机就发生在我们面前。西方财团太大了，也很有市场操作经验，要与我们国家的老百姓对赌，无论从资金实力，还是市场操作经验、速度，我们都是没办法比的，后果凶多吉少。从现在的房地产市场看，已经出现这样的迹象，虽然还没有形成规模，但前景值得关注。我们国家制度还没有为这些大资本进入中国的房地产设上一道“防火墙”。

　　6) 二手房市场没有真正建立。建立二手房市场可以降低空置率，让闲置社会资源、房子充分地利用起来。刚参加工作的年轻人第一次购房不一定就购买新房，有一个过渡。这样可以分流一部分需求，减少对新商品房的需求压力。现在无论任何人要购房就要买新房子，原因是二手房市场没有真正的建立起来，如果是为了把房价压下来，增加流通环节的税，二手房的建立就更难了。