开发商暴利过程一般是：制定圈地计划、利用各种手段违规拿地、最低首付资金、取得可套取银行贷款的土地手续、利用承建单位资金开发、制订对策获得抵押贷款、基本完成收益周期。他透露了购房买房的交易中很多“猫腻”，并告诉购房者该怎么防范。
1、空手套“白狼”
一些本不是从事房地产业务的，或者以前是做装饰业务的人，稍微了解了房地产方面的知识，知道其中的丰厚利润，于是注册一家房地产公司，然后挂着国有或合资的大牌子来掩人耳目。还有一种现象，个人所有或个人承包公司，挂靠在某大型公司的名下，建设资金完全靠购房者预付的购房款完成楼盘开发。
危害：这样的公司往往在后期资金不足，无法按期将房子交付使用，购房者买了这样的房子，将会麻烦不断。
对策：购房者在购房前一定要摸清开发商的背景，查明其主管部门、注册资金及建设部门颁发的房地产开发资格证书等情况。
2、大打概念牌
一些开发商为了吸引购房者，总要打出比实际情况好上几倍的广告，尤其是顾客关心的地段问题，往往要把自己开发的地段说得非常优越；说交通便利，距离城市核心商圈仅多少多少站路，直令人心驰神往。
比如距离东湖若干千米远，说有观湖房，实际上就靠东湖一边的几个高层楼层看得见，80％的楼层看不到东湖；比如距离地铁千把米，地铁还是10多年以后的事情，广告中吹嘘地铁从楼边经过。
危害：购房者若冲着广告中注明的东西买房，很多都会大呼上当。
对策：购房者不要受广告诱惑，要进行实地考察。可以到国土部门了解城市的规划，有些地段目前较偏，但随着城市的发展，其繁华可能只是三两年的时间；有的地段当时确实很不错，但未来可能拆迁，其优势不复存在。
3、调高楼盘容积率
开发商为了极大地发挥土地的效益，还千方百计地改变土地的用途。在这方面，开发商可运用的手法就更复杂了。
调高容积率是压缩楼盘成本的重要手段。规划和城建部门制定有楼盘的容积率，而有“实力”的开发商会通过特殊的途径，打通主管部门的关系，以多种理由把楼盘的容积率调高，按自己的意图规划，更改房屋间距与房屋高度的比例。还有，通过改变土地使用性质等方法，达到将宅基地楼等变换成商住楼，以牟取暴利。
危害：按规定，房屋间距与房屋高度的最低比例是1比1，因为房子的间距直接影响着居室采光、通风、视野和绿化，而有的房地产公司为减少成本、追求利润，随意缩小房子的间距，会给居住者带来许多不便，同时房产内在价值也相应降低。购房者千万要看清购房合同。
对策：对照购房合同，发现问题，立即找开发商理论，或者向武汉市开发办举报。
4、使用年限缩水
按照有关法律，不同用途房屋的土地使用年限是不同的，一般商业用房的使用年限是40年，居民居住的年限是70年，其它如文化体育等用地的年限是50年。但有的开发商开发居住楼盘时，少拿10年、20年的使用时间，将土地的使用年限缩短，可对购房者说是70年，其目的是少交纳国家土地出让金。
还有的开发商在销售方式上混淆用途，比如推出的“商住两用房”，开发商宣称购得此类房既可以办公，也可以用于个人居住。而这种两用房如果在居住的过程中用于商业，就变相逃避了另外30年的国家土地出让金的交纳。
危害：缩短使用时间年限，购房者会损失不少，因为自己会提前交纳国家土地出让金。
对策：一定要查看开发商的“五书”，或者到规划部门、开发部门了解，楼盘的使用年限是否缩水。
5、在面积上做手脚
在面积上做手脚是开发商的小伎俩，他们在套内面积缩水，分摊面积搞误差。购房者入住后才发现总面积比合同上标明的差了很多，还有的整体面积相差无几，但在具体的结构上做了手脚。
另外，开发商会将居民委员会、会所算入购房者的住宅面积或共摊面积。
危害：无论是面积缩水，或者面积增加，都会使购房者遭受损失。
对策：如果用卷尺丈量，发现面积缩水，可以要求测绘部门进行重新测绘。对于将不该算进面积的地方，开发商算了，购房者可以据理力争，或者向开发部门反映。
6、自己的房子自己买
“自己的房子自己买”是抬高房价的方法之一，楼盘预售时，公司的资金非常紧张，这时候开发商买下一些相对好销的房子，甚至整个“雪藏”几个单元甚至一整幢楼，对开发商来说，不仅可以用微弱的利息套现，而且在楼盘销售的中后期抬高房价。
具体操作方法是这样的，开发商开出假的销售单据给自己的亲戚朋友，让他们作为房屋的购买者，并把房屋的价格尽量抬高。因为银行放贷给个人购房的利息极低，首付不高，每个月的还款更是有限，而只要开出发票，银行就会把这套房屋的全款打到开发商的账户上。
楼盘做好后，开发商只要到银行办理一下退房手续，楼盘就又可以上市出售了。这时，楼盘配套齐全，各种功能具备，房价远远高于刚开盘的价格。而开发商这样既套了现金，方便了自己开发房子，楼盘又卖了好价钱。
7、安排“房托”买房子
这是以前开发商经常玩的套路。安排“房托”买房子，就是开发商找一个“房托”，来买开发商的房子，然后进行倒卖。当然，这些“房托”都是自己的亲戚朋友，所得的利润都会进开发商的腰包，即使不进开发商的腰包，这个肥水也不会流进外人的“田”里。
安排“房托”倒卖自己的房子，操作方式比较简单，有一些开发商可以说是“玩”得非常熟络，一套户型比较好的房子，会安排“房托”转手几次，房子价格涨得离谱。
比如一套房子最开始18万元起卖，“房托”买后，转手把房子卖给另一个“房托”，这时，价格达到23万元。这个“房托”也不会真的要房子，他会立即把房子转卖给下一个“房托”，达到28万元。这个“房托”如果把房子卖给真正的购房者，价格绝不会低于28万元，有的达到30多万元。这其中，经“房托”操作后，房价涨了10多万元。
8、延迟开盘好赚钱
中国人历来有一个习惯，买东西喜欢跟风凑热闹，一听说哪个楼盘看房、买房的人很多，那些想买房者便跃跃欲试了。开发商正是抓住了消费者的这种盲从心理，在营销方式上狠狠地“玩”购房者。
比如汉口有一个楼盘因为其定位为适宜白领居住的小户型，去年初，开发商称起价在3500元/平方米左右，当时预计开盘时间是去年底，可是楼盘修建好了，竣工备案证也拿了，就是迟迟不开盘，而只是搞内部认购。此时，起价已经上升到了4100元/平方米。
开发商拿到了预售许可证不开盘，先搞内部认购，这种做法并不违规。开发商的基本做法是：先不公开销售，搞内部认购，过一段时间宣称房子已经不多了，再不登记，开盘时想买也买不到了，而且现在通过内部认购的房子价格相对较低。开盘以后，房价铁定要涨。这样营销，令一些购房者趋之若骛。
还有的开发商为了给大家一个总是开盘的印象，明明几个可以一次性推出的楼盘，分几批推出，这样最大的好处是，后面开盘的房子都可以提价。
9、“外援”是假，提升名气是真
有一些人总认为外国的月亮比中国的圆，开发商利用人们的这种心理，宣传时说公司请了“外援”，比方说是洋人设计、请了深圳的物业管理等。
实际上，开发商说建筑设计是美国、加拿大等国家的公司，这是不可能的。因为按照有关规定，外资设计单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计，必须和国内的一家设计公司来共同设计。很多时候，真正做出房子设计的就是国内公司，弄个外国名字，只是满足购房者“外国的月亮比中国的圆”的心理。
物业管理也一样，不少小区所称的身政的物业管理，其实只是购买了这家知名物管的名号，该公司一般不会来亲自服务。
还有另一种情况，开发商在国外或者香港、深圳注册一家公司，然后让这家公司负责楼盘的设计、物业管理等工作。实际上呢，国外或者香港、深圳的公司是个空壳。
10、小红旗的奥秘
每个楼盘预售时都有销控表，销控表是售楼处张贴的楼盘销售进展的信息表。可别小看了这个普通的表，其实它的意味比较多。
购房者看中一套南北通透、卧室双朝阳的房子，但销控表却会显示该户型的房子已经售出。售楼小姐同时会一个劲儿向他推荐其他户型较差的房子。
这其中的奥秘就出在销控表的小红旗上。其实，一般情况下，开盘没几天，或者还没开盘，开发商就会人为地在销控表上插上不少红旗，以显示楼盘销售旺盛。其目的一是把那些比较好销的主推经典户型“雪藏”，差一点的房源先处理掉，好的留到现房或准现房时加价出售。二是赢利更多。开发商在开盘时，一般会把价格定得低一些，但通常是该楼盘楼层、朝向最差的一间来吸引客户，而一旦有客户来购房，却是高价格了。
当然，售楼小姐会根据顾客的买房意愿、可接受的价格等因素，适时运用小红旗战术，适当调整一些好的户型出售。转载
18777968058 苏老师
