很有收获，感谢楼主分享。

好人啊!!!
前几天我去看了北生后面的金湾花园.不过还没开盘,要到4月底,5月初开盘
第一期一共5幢,想买三房二厅的,但是户型好象不太好

（三）市区板块：配套成熟



“地段，地段，还是地段”，这句地产名言决定了市中心楼盘永远是购房者追逐的宠儿。市区楼盘基本上都是在市区配套最成熟的地方，所以他们就有了最先天优势。主要楼盘有香槟郡、香海花园、怡景港湾、兴海龙福苑、天赐碧园、聚宝苑、新力广厦和振业中央华俯。



项目名称：香槟郡

所处位置：北部湾东路60号

价格：均价3800，特价3228元/平米的特价小户型已售完，目前特价3448元/平米（仅限10套小户型）。

户型：40—56平米一房，90—100平米两房，122平米三房。

项目介绍：小区占地面积130亩，建筑面积23万平米。容积率2%，建筑密度25%，绿化率42%，公摊12%。

销售情况：多层已售罄， 12层高层售出40%，19层高层20%。

优势：小区规模大，属较高档楼盘；法式园林欧式建筑；周边配套齐全；绿化率高。

劣势：停车位少，与周边环境不协调。



项目名称：香海花园

所处位置：湖南路与茶亭路交汇处

价格：均价4200，可打9.3折。

户型：85—100平方米两房，116平方米三房，145平方米三房。

项目介绍：2008年6月开盘，目前基本做好外墙。项目占地2724.68 平方米，建筑面积约40000平方米，小区分为ABC三幢，其中A幢主楼为十七层，裙楼为四层，BC幢为20层高层海景房，共315套住宅。容积率3.52%，建筑密度28%，绿化率30%，公摊18%。

销售情况：售出60%，面向海景已经没有。

优势：真正的海景房，开窗就看到海。

劣势：户型设计一般，没有个性。



项目名称：怡景港湾

所处位置：北海市北部湾东路（东都百汇商业广场向东80米）

价格：均价4200/平米，最高价5080/平米。

户型：54.2—134.44平米各类户型。

项目介绍：小区占地15亩，建筑面积约4.5万平米，小区一共有5栋建筑组成，一期开发为1号楼明月楼、2号楼清风阁、3号楼观涛阁三栋楼，共有299套房，停车位904个。容积率4.74%，建筑密度28.04%，绿化率32.48%，公摊18%

销售情况：售出85%。

优势：设计户型适中，周边配套齐全。

劣势：处于老城区内，交通拥挤。



项目名称：兴海龙福苑

所处位置：北海市北部湾东路（东都百汇商业广场向东80米）

价格：均价3600/平米。

户型：39.69—138.69平米各类户型。

项目介绍：地面积约为11300.6㎡,总建筑面积57046.3㎡，由3栋高层及小高层观海住宅楼组成，共484户。容积率4.8%，建筑密度 28.44%，绿化率35%。

销售情况：售出70%

优势：可居住、办公、租赁。

劣势：处于老城区内，交通拥挤。



项目名称：天赐碧园

所处位置：四川北路30号

价格：，均价4200元/平方，现价3800多—4930元/平方。

户型：39—62平米一房、69—89平米两房、108—120平米三房、130平米四房、190平米五房。

项目介绍：2008年4月开盘，小区占地9939.9平方米，建筑面积64148.3平方米，一期9栋共280户，容积率2%，建筑密度25%，绿化率38%，公摊10%。

销售情况：已售75%

优势：地段好，开发商实力强，产品品质好。周边配套齐全，交通便利。

劣势：处于老城区内。



项目名称：聚宝苑

所处位置：深圳路46号

价格：3300起步价。

户型：50多平米一房，90平米左右两房。

项目介绍：2008年12月开盘。小区占地665.98 平方米，建筑面积约12671平方米。一幢19层的高层共165套，容积率3.49%，建筑密度21.88%，绿化率31.51%，公摊20%

销售情况：已售出25%。

优势：配套成熟。小户型为主，符合市场需要。

劣势：处于老城区内，没有升值潜力



项目名称：新力广厦

所处位置：北海市北部湾中路62号（新力商场旁）。

价格：均价4000/平米

户型：各类户型。

项目介绍：小区占地116827平方米，建筑面积约31678平方米，共305户。容积率7%，建筑密度48.2%，绿化率14.6%，公摊20%。

销售情况：售出75% 。

优势：黄金地段，配套成熟，商住两用。

劣势：小区没有花园，位于市中心，噪音较大。



项目名称：振业中央华俯

所处位置：北海大道和广东路交汇处

价格：开盘时3300元/平方起步价，现价3800-5050/平方

户型：60平米—130平米。

项目介绍：项目占地2012.34 平方米，建筑面积平方米，共146套住宅，1、2楼为商铺，3—17楼为住宅。容积率2.67%，建筑密度26.75%，绿化率11.25%，公摊25%。

销售情况：售出70%

优势：配套成熟，商住两用。

劣势：公摊大，绿化少。



板块优势：地段和配套

如果说郊区的楼盘缺少的就是地段和配套的话，那市区楼盘卖的是地段和配套。不论是交通、日常生活所需的超市、药店等，还是娱乐休闲的会所，一样都不缺少。因此市区的楼盘均价都在3300以上，有些甚至均价到了4000多。但是由于生活成本低，虽说价格贵，但市中心独有的便利性，还是让购房者愿意购买。

美中不足：景观太少

市区板块在小区景观方面，除了香槟郡（多层）的景观可以外，其他小区的绿化、景观都很少。市区寸土寸金的现实，决定了它只能以高层住宅为主。从目前北海市中心的新建的高层小区来看，小区规模都不是很大，绿地面积少，密度大，小区缺少景观，因此不适合有小孩和老人的家庭居住。同时，北海市中心的路较小，出门拥挤。

（四）金海岸大道板块：海景成卖点
“我有一所房子，面朝大海，春暖花开……” (MZ A[1] 稀缺的“海景房”成了大多数人的梦想。北海有好的环境、空气和海洋景观，加上北海的海景房价格便宜，因此也让全国各地的人群喜欢来此度假。这些购房者对大海有着无比的向往，渴望能在海边有一处属于自己的空间，因此在海边的商品房成为其首选的度假“基地”。而金海岸大道板块楼盘虽说价格较高，但靠近海边，空气新鲜，因此这边的房子自然受到 “度假”型人群的青睐，海景也就成了这个板块楼盘的最大卖点。

据了解，枫林蓝湾购房者当中，有90%是外地度假的购房者，他们基本上都是因为海景而购买的。而价格合理和环境也成为他们来北海买房的原因。



项目名称： 枫林蓝湾

所处位置：北海市银滩金海岸大道北

价格：均价5500/平米（精装修报价）

户型：各类户型：简约一房、雅致二房、温馨三房

项目介绍：总占地28亩，总建筑面积8万平方米，总户数740户，停车位210个，容积率3.77%，建筑密度27%，绿化率35%，公摊20%。具有50000平方米度假公寓，7000平方米酒店公寓，57000平方米住宅建筑面积。

销售情况：售出80%

优势：度假海景房，区位优势，升值优势。3*4米观景阳台，800M大转角飘窗，室内空中花园。酒店作为配套引入楼盘。

劣势：周边配套不完善。



项目名称：银滩万泉城

所处位置：金海岸大道8号

价格：现价3700—4300/平方

户型：别墅，高层

项目介绍：总占地440亩，总建筑面积16.6万平方米，总户数2700多户，分为高层和别墅。容积率4.4%，建筑密度18.5%，绿化率47%，公摊18%。

销售情况：已售85%。

优势：项目规模大，社区配套齐全，项目品质好。

劣势：周边配套不成熟



项目名称：蓝钻商都

所处位置：金海岸大道以北、云南路以东（高新区内）

价格：4200起步价，往上一层加60—100/平米。

户型：50—90平米一房两房

项目介绍：总占地678.55平方米，总建筑面积8000平方米，一幢共95户，容积率3.5%，建筑密度29.9%，绿化率25%，公摊20%。

销售情况：只有4、5、6楼，下个月推出2—4房。

优势：可以看海。

劣势：小区规模小；周边和小区无配套。



项目名称：在海一方花园

所处位置：贵阳路西侧、金海岸大道北侧交汇处

价格：均价3800/平米

户型：30-64㎡海景公寓、73-235㎡海景房。

项目介绍：总占地3462.24平方米 ，总建筑面积3万平方米，一期总户数490多户，容积率3%，建筑密度21.14%，绿化率30%，公摊20%。

销售情况：已售30%。

优势：可看海景。

劣势：售楼人员态度差。在建抵押。



项目名称： 通海景苑

所处位置：北海市广东南路和金海岸大道交汇处

价格：3338/平米起价，最高价4600/平米。小户型特价2800/平米，均价3500/平米。

户型：50平米一房、70多、80多平米两房。

项目介绍：项目占地6.1亩，建筑面积约1188平方米，1栋共143户，容积率2.57%，建筑密度17.68%，绿化率30.12%，公摊20%。

销售情况：售出20%。

优势：密度低，位置较佳。

劣势：小区规模小，户型设计一般、单一；周边、小区无配套。



项目名称： 银洲花园

所处位置：银滩大道南侧，南京路东侧交汇处

价格：2448—2960/平米

户型：50多平米一房，79—88平米两房，110平米三房。

项目介绍：项目占地18亩，建筑面积3万多平方米，共96套住宅，停车位223个，容积率3%，建筑密度19.78%，绿化率38.52%，公摊12%。

销售情况：多层售出80%，高层未开始发售。

优势： 户型较方正，小区清静。

劣势：小区太小，小区内无配套；售楼部很脏。



客观的说，本板块具有强大的成长潜力。因为北海的优美自然环境、良好的空气质量和美丽的海洋景观，是其他城市所没有的。而枫林蓝湾和银滩万泉城作为公寓海景房和别墅的一个典型的代表,其良好的品质和销售业绩,也表明了海景房广阔的潜力。

但目前配套仍然是弱项，市政配套和基础建设都跟不上，甚至连日常的居住都不能满足。海景固然无可比拟，但使之成为日常可以居住的板块，似乎还有一段路要走。这就需要政府和开发商之间更多地互动，共同促进板块的成熟和繁荣。同时，小区的规模和品质也有待加。目前，北海的海景房很多都是规模小、品质低，一般都以普通住宅的形式出售，周遍几乎没有任何市政配套设施，当然这些楼盘大多占据稀缺自然景观资源，但除海景就没有其他可说的地方了，小区没有景观，亦无任何配套，仅以海景来支撑其高的价格，难免有点弱不禁风。因此打造高品质的海景房是众多楼盘的必然选择。

（五）西区板块：定位最重要
西区板块楼盘在地理位置上占有一定的优势，往西就是大墩海和南万，还有冠头岭国家森林公园，晚饭后可以去散布。距离市中心又不远，尽可享受到市中心的生活娱乐休闲。西区板块主要有青青小城、欣海大厦、南亚大厦和正虹广场。

项目名称：青青小城：

所处位置：北部湾西路与昆明路交汇处（3900011）。

价格：均价2500元/平米，目前是2448—2748元/平米。

户型： 33—69平方一房二厅小户型，有部分89平方南北通透两房两厅和70左右实用两房两厅，及89—165复式。

项目介绍：2007年11月发售，2009年4月交房。项目占地面积25亩，建筑面积39936.77 ㎡，6栋7层共394套住宅，一二层为商铺，三至七层为住宅。容积率2.46%，建筑密度34.99%，绿地率18.1% ，公摊9%。

目前销售情况：剩下15套，均为小户型和复式。

优势：在北海市出口加工区内，人流量大，方便个人出租或返租；配套较齐全；公摊小，实用率高；多层框架结构，户型易改动，质量较好。

劣势：靠近路边和工业区，噪音大。小区的绿化少。



项目名称：欣海大厦：

所处位置：北部湾西路与西藏路交汇处

开发商：北海中安房地产有限公司

价格：3500元/平米（暂定）

户型：42—62平米小户型，88—96平米两房，均为精装修房。

项目介绍：2009年5月发售。小区建筑面积30132.72平方米，小区由两栋联体高层及下面两层商业裙楼房组成。

目前销售情况：2009年5月开始销售。

优势：三楼带有空中花园，克服小区无花园的缺点。

劣势：小区太小



项目名称：南亚大厦：

所处位置：北部湾西路中玉大酒店对面（2607888）。

价格：3500元/平米，29层的高层甚至卖到4000元/平米。

户型： 38.40-96.20㎡的一房两厅和两房一厅。

项目介绍：2008年1月开始发售，2009年10月交房。项目占地面积6849.62㎡，建筑面积50384.97 ㎡，1号楼29层共392套单位，2号楼15层共114套单位。容积率6.13%，建筑密度31.53%，地下停车位390个，公摊20%。

目前销售情况：售出60%。同一时间有2批人看房。

优势：高层可看海景。

劣势：容积率高，影响生活的舒适度。小户型公摊大，实用率不高。



项目名称：正虹广场B座

所处位置：北部湾西路与云南路交汇处。

价格：3300—4000元/平米。

户型：22—96㎡精装修小户型。

项目介绍：2008年3月开盘，2009年6月交房。项目占地面积653.74㎡，建筑面积47951.99 ㎡，18层共206套住宅单位。容积率3.83%，建筑密度35 %，绿地率30.1%，公摊20%。

销售情况：剩十几套未售，价格在3500左右，全部为小户型。同一时间有一批人看房。

优势：配套较完善。

劣势：售楼部在A座15层，不太好找；小区没有花园，公摊大，绿化少；户型设计没有突破。



之前很多人都没看好西区，认为没有什么潜力，这时候定位显得异常重要。以青青小城为例，青青小城离市中心大概有三公里，但一路都有生活配套，周边也有群和市场、北云市场、十六小、北海七中等完善配套，青青小城最初就定位为投资型房产，产品主要以投资的小户型为主，部分中等户型可适当满足加工区企业员工的置业需要。而这个定位让这个盘从一开始销售就一路畅销。同样的，南亚大厦和正虹广场也主打小户型，由于总价低，年轻人有能力消费。同时小户型很容易受到投资者的青睐：容易转手、可住、出租甚至办公。

西区各楼盘的定位可以说是成功的，但是在品质方面还有待提高。几个楼盘都算不上是高档楼盘，户型设计也是很一般，没能把小户型设计成真正的精致。以正虹广场为例，户型存在有暗橱暗卫，有些户型只有竖阳台没有横阳台，采光不够，且户型小公摊大，实用率不高。

结束语



从以上各板块楼盘对比可以看出，北海因有得天独厚的海景环境，各楼盘都充分利用了海景优势。就整体发展状况而言，摆脱了过去那种盲目、无序的发展方式，更加注重市场需求和市场定位，更加注重小区配套和环境。从产品上看，设计开发的产品品种较丰富，有法式建筑有欧式风格，还有的是地中海风格。户型方面，品种较齐全，从30—200多平方米，以满足不同的客户群。从建筑总体风格看来，大多采用比较现代、简约的外立面设计风格。价格和品质方面，市区板块和北海大道以南楼盘价格和品质都较高，但同一板块价格和品质也不一样。

但目前从整体看，北海的楼盘存在很多不足，主要有：

一、 产品同质化

纵观整个北海的楼盘基本上都是相似的，楼盘与楼盘之间只是在某方面相对突出，但却不明显，同质化现象较为严重。小区的房屋结构、外立面、园林绿化大同小异，基本上没看到具有个性化的设计。大到园林景观，小到户型特点，都没有看出多大的差别。园林设计方面，基本上是小区内“拼”出块绿地，种几棵树，栽几棵花，制造喷水池、人工湖，没什么不一样。户型则是简单、风格单一、景观原始，都是“户户朝南、超大观景台”“大飘窗“之类…比如北海有小户型的楼盘也不少，但是大家太雷同，面积一样，都是四五十平方，定位也一样，主要都是以投资型为主。

二、绿化率只是空的数据

我们都知道，绿化环境是居住空间质量的重要标志，它不仅可以净化空气，丰富景观的作用，同时也是居民交往的空间和和活动场所，扩大“家”的感觉。按照国家规定，新居绿地率不应少于30%，旧居不低于25%，绿地空间应包含一定数量的活动场所。按此规定，似乎每个楼盘从实际上都达到了这个标准，但无论是绿化面积，还是植物种类，都远远算不上。很多小区都没有经过专业的小区园林设计，只是随便种上一些廉价的草皮和树木就算完善，让人感觉这个数据只是虚名而已。

三、配套跟不上规划

就目前北海发展态势来看，北海大道以南已越来越受青睐。但是不管是小区本身的配套还是整个区域配套，都是缺乏的，以广东南路为例，那里也有品质不错的楼盘，但是基本生活条件不能满足，附近没有农贸市场，买菜要走很远的地方，学校也离的远，更不用说银行购物等配套了。

四、不注重现场环境

先说售楼部，很多楼盘的售楼部装修很一般，不仅没有体现产楼盘的品质，给人耳目一新的感觉，甚至让人有“这个盘也不怎么样”的想法。有些楼盘就摆一张桌子一张凳子就卖房（吉兴园），售楼部就像一个小卖部一样。在东头进某售楼处，我们发现售楼处地板很脏，桌面很凌乱，资料也乱放，感觉很不专业。再说销售人员，很多销售人员看到开小车的就很热情，看到开电动车的就爱理不理，碰到同行的更加态度恶劣。上班不穿工作服，显得极度不专业。

总之，从目前北海各板块的楼盘产品特点来看，我们认为，市中心板块商品要继续强调区位、地段和交通、配套等传统优势，强调居家与工作的便利，强调闹中取静，强调个性等；而其他板块产品应则在景观、自然、强调低密度、低容积率、高绿化率和服务等方面下功夫，从而凸显生活品位和家居品质，但同时我们也对郊区的交通和配套充希望与期待。

2009年3月31日

楼主辛苦了 谢谢分享

楼主花心思了，值得学习

楼主真是辛苦了，我最近想买房，也去看了几个楼盘，可是都没什么合适的，怎么没人关注春天海景的呢？

楼主辛苦了,谢谢.

顶~！ 顶~！ 顶~！ 顶~！ 顶~！

楼主，你好。想必你还没到我们银湾花园银湾丽苑看吧？已经是现房，准备办证。剩余8套，一楼85平和六七楼复式141平。小区成熟，景观好，价格优惠，赶紧去看看吧!联系电话：8960826

我们是邻居，你在哪栋

请问有谁知道和兴村银海区政府的集资地能办国有证吗？谢！急
（地址在新世纪大道银海区政府以东）

扯淡的海景房评论！

金海岸大道两边的房子是海景房？盖一个森海豪庭海景房就都挡住了！

即使是森海豪庭?对海一面也有很多项目，几年后想都不要想能看到海！

至于香海花园？纯属骗人！人家富丽华的规划已经在做了，马上就要拆迁了！看海做梦吧！

北海之所以海景房便宜，在于北海没有真正的海景房！

北部湾一号还没卖呢！