作者：我是领主 提交日期：2005-3-2 21:14:00 (海归论坛 www.haiguinet.com)

　　本来不想写这篇文章，但现在房地产的情况实在看不下去了，政府，开发商，中介，银行，所谓经济学家之类的无良学者，还有一些无良媒体在共同炒作房地产，榨取老百姓的血汗钱。当然类似的问题还有教育，医疗等。如果以后两年房地产还这样疯狂炒作下去，轻则换来房地产和经济的一段时间萧条，重则会导致社会动乱，影响国计民生。对房地产这几年狂涨背后所看到的问题，在国内的生活已经失去希望了，今后5年的目标由赚钱买房转变为赚钱移民了，写这篇文章，作为忘却的纪念，从此我也不再谈房地产了，专心赚钱，早日实现目标。

关于房地产争论不少，用事实和数据说明的少，决定用李敖大师式的风格，用事实和证据来说话，本人对深圳情况熟悉，举深圳的事实和证据。

A：房地产成本剖析

鼎太风华社区南区五期为例，那个地方，在深圳的人都熟悉，位置之偏僻，前两年是低价楼盘，当然现在相对也是，不过现在的价格是6500以上，我一个朋友刚买是6800。下面来看看它的成本到底要多少？

1、地价

鼎太风华社区南区五期的地皮价格是多少，我无法查到，因为这块地可能是协议出让，在国土局网站上查不到，可能也是国土局出让的土地是以宗地编号的，查出来，也无法对应上，但不影响我们对其土地的价格估算。深圳的地王是香蜜湖的“九万三”，竞拍最高价为9.5亿，地价折合10000元/平米多一点点；下面看国土局一个地皮的公开拍买的价格，看下图，2604.30平米的地块拍买价格为207.34万元，折合796.15元/平米。


从上面可以看出鼎太风华的地价应该在796.15—10000元/平米之间。

2、建筑成本

关于建筑成本，鼎太风华社区南区五期以总承包的形式公开招标，房地产商已经把建筑的事情全部承包了，开发商只需要卖房子了。在网上查到了工程情况和招标结果，6万平米的建筑以7500万元承包给深圳西部城建工程有限公司，折合建筑成本为1250元/平米，大家可以看看工程承包情况，连小区绿化和监控都在里面，开发商是不需要再往建筑上费一分钱和操心了。

招标结果：从建设部中国工程建设信息网（http://www.cein.gov.cn/）查询。

URL: http://www.cein.gov.cn/home/gcxx ... bh=4403002004111606

工程信息：从广东建设工程信息网（http://www.buildinfo.com.cn/）查询。

URL：http://www.buildinfo.com.cn/Show_info/zz_1.htm

施工现场的工程标示，但建筑面积变了，不知为何！！！

3、每平米房子总成本

我们来算一算鼎太风华社区南区五期的每平米房子总成本，建筑成本已经清楚了，地价要推算一下，大家看看工程情况，要建三幢24-28层的房子，这容积率至少大于10了吧，就按10计算吧，从上面的地价推算出来，鼎太风华的地价应该在796.15—10000元/平米之间。但从它楼盘的位置来看，地价不可能超过3000元/平米。折合每平为米房子的土地成本为不超过300元/平米，那么它的总成本应该不超过1250+300=1550元/平米，而它现在的第三层售价是6800元/平米，每加一层加100，均价应该是7500左右，是成本的483.87%，将近5倍!如果开发商出售时，在面积上作假，利润更大！难怪创维老总黄宏生说：“如果房地产不是暴利，那不知道什么是暴利，毒品都在减价。”就算它地价和香蜜湖“九万三”一样，总成本也还不过 2250元，售价还是成本的三倍多啊。

B：房子现在不能买，也不能做出租投资，只能炒，但炒也要谨慎。

买房不外乎三个目的，一是自己居住，二是长期投资，靠出租赚钱和保值，三是炒房，买进后，等涨价转手，也可称为短期投资吧。现在的房价，大部分人士都是以首付二成其余按揭的形式购房，至于那些能一次付清的人士，应该都是非官即商了，能一次付清的人士，这点钱也不在话下了，也就不讨论了，下面就这三种情况来分别说明。

1、自己居住。

如果购房是自己居住的目的，现在这种房价还不如租房划算，如果购买，还为您带来沉得的债务负担，轻则影响您未来生活，重则让您破产。

原因：不如租房划算并负担沉重的债务。

以深圳为例，买一个房子至少需要60万，这已经是最低了，就按60万算吧，房子使用期限为70年（其实很多房子都没有），装修税费等10万，也就是70万，物业管理费300元/月，70年也就是252000元物业管理费，已经是95万了，如果是按揭48万15年，按未加息前计算，利息约为16万，这样算下来，买个70年的房子一共花费111万，如果按揭时间内加息或按揭超过15年，恐怕更多，如果再加未来要征收的每年1%的物业税，还有最后50% 的遗产税，估计超过160万了，哈哈，暂按111万计算吧。111万70年，每年约15857.14元，估计租房也不要这么多！70年后，房子也没了，钱也没了。假设您现在有60万现金，换成美元做定期存款投资，每年收益为3.9%,合23400元，够租房了，70年后，60万作为本金还在，而买房子花掉的 111万现金已经没有了。哈哈，这是一种幽默的算法，因为很多人没有60万存款，下面来一个更现实的算法。

以深圳为例，买60万的房子，如果首付二成，加上各种交易费用和装修费用，手里应该有20万吧，如果按揭为48万，大家有没有算过，48万一年的利息是多少？按未加息前5.04% 算，一年的利息为24192元，折合每个月为2016元，实际上有5年的时间是在还利息。如果不买房，采用租房，20万每年收益3.9%计算为7800 元，每年再投入6000元，租房5年，也就投入3万元而已，这五年按每年纯收入4万元计算，应该是收入20万元了，如果做了一些稳定收益的投资，应该不至 20万了，那你的总资产应该超过40万了；如果你买房了，估计这些钱也全部作为利息还给银行了，如果加息可能还不够，会有断供的危险，仍旧欠银行几十万。 5年后，如果房地产泡沫破裂，像香港一样，跌得只有1/3，恐怕是房不抵债！！！如果没有买房，拿上手头40多万，可以轻松一次付清买起两套房，同样都是二十万起步，尽管5年前租房者没有潇洒的买房，但5年后可以一次付清买起两套房，而5年前潇洒的买房者，现在房子都不值20万了（因为旧了），但还欠银行还不至20万，成为彻底的负资产者，香港房地产破裂，造就很多这样的负资产者；5年后，当然也可能房地产没跌那么多，也可能维持或上涨。为了更清楚的说明这个问题，请看下面的图表。

20万起步，现在购房和租房5年后购房之比较

说明：每年按扣除房产相关后的纯收入5万计算；

按揭采用15年等本还款方式，时间更长，利息支出更多，利率为未加息前的5.04%；

购房的装修和税费为8万；

房子价格为60万，首付2成15年按揭；

租房者按每月房租1200的标准,包含物业管理费；

房价不变时，首付6成10年按揭；

房价为4/3时，首付4.5成10年按揭；

租房者5年后总资产为>200000+39000+250000-72000=417000。

项目
现在的财务状况
5年后的财务状况

购房者
租房者
购房者
租房者购房需要付出的成本

房价为1/3
房价为2/3
房价不变
房价为4/3

总资产
200000
200000
250000(5年间收入)
>417000
>417000
>417000
>417000

购房后总资产
0
200000
250000-260800.2-18000=-28800.2
>417000
>417000
0
0

月物业管理费
300
0
300
可一次付清购买两套
可一次付清购买一套
300
300

物业费总支出
0
0
300x60=18000
0
0

月还本金
2666.67
0
2666.67
2000
3666.67

首月利息
480000*5.04%/12=2016
0
2016-60x11.2=1344
1013
1848

月递减利息
11.2
0
11.2
8.44
15.4

月还款公式
2666.67+(2016-Nx11.2)
0
2666.67+(1344-Nx11.2)
2000+(1013-Nx8.44)
3666.67+(1848-Nx15.4)

按揭总还款
0
0
260800.2
0
0

年投资收益
0
0
0
20000*3.9%*5=39000

租房总支出
0
0
0
-1200*12*5=-72000

如果你认为，现在60万的房会涨到80万，也就是房价再涨33%，你就大胆的买房吧。

从上面图表可以看出来，我们可以明白两个问题：

1、超前消费是要付出成本和承担风险。购房者的财务负担主要是利息，48万15年按揭的总利息为(2016/2)*12*15=181440元。如果加息，会更多。前5年，共还利息((2016+1344)/2)*12*5=100800元。如果采用等额还款，总利息会支付得更多。了解财务的人士都知道资产负债率高，意味着什么，那就是极高的债务成本。出现过高的负债率会使企业破产，同样也会使个人破产，特别是债务周期长，基数大的情况下。为什么老人们都不赞成超前消费，把这种人叫败家子，像古代的王朝为了享受，提前征收几十年的税收，最后导致朝代灭亡。一句话，消费要量财而行，超前消费是提前预支不可预计的未来，未来会是什么，可能会失业，生病，降薪，同时要为预支未来付出利息成本和承担风险。

2、不要购买物不所值的东东，特别是消费性的和不能带来利润的东东，如果买了，很不幸，那就是白老鼠。例如买个车跑运输，先买可能贵一点，但能早带来利润，抢占市场；如果买个消费品轿车，为什么很多人后悔先买了，大家都持币待购，因为中国的车价太爆利了，比国外贵，配置低，实际上房地产比车更爆利。现在房地产价值已经严重泡沫了，已经超过美国同样的房子价格了，我们的小区房只相当于美国的公寓（美国人大都住House，相当于我们的别墅， House的均价是 20.4万美元），美国才需要5-10万美元，但老美的人均收入是3万多美金，深圳人均收入不过4千美金，收入只有美国的八九分之一，房价比美国还要贵，到底值不值？

记住，希望各位在房地产上，不要做了败家子和白老鼠。

2、出租收益

如果你有存款，觉得利率太低，想寻找新的投资，如果做房地产长期投资（当房东出租房屋），估计会比存款收益更低。如果以按揭的方式来做，支付银行利息后，是会亏得血本无归。

以深圳为例，60万元的房子估计只能买90平米，属于那种大两室一厅和小三室一厅（其中一间房子小得只能放下一张婴儿床），这样的房子在深圳的租金估计不超过2000元/月，因为承租方还需要负责物业管理费和煤气月租等，一个月下来，不用水电都要达2500元了，加上水电等其他开销会达3000元 /月。如果三个人住，每人得支付1000元，如果两个人住，每人得支付1500元，除了公司支付房租外，如果自己支付房租，估计都是月薪6000以上的人士才可能承受此房租。事实我那些同事拿6000以上薪水的，单身的大部分住在白石洲等400-600元的出租房里，有朋友的，基本上也就是合租1000元左右的一室一厅的小区房。收入上8千到万以上的同事朋友，基本都有房了。

我们来计算一下租房投资的收益，按2000元/月计算，一年的租金收入约为20000元，按10个月计算，为什么要按10个月计算，因为承租方退出，招租需要时间，一年总有那么一、二次，如果把房子给中介出租，中介也只能给你 10个月租金，如果你遵纪守法，付些房租税，一年只可能最多毛收益20000元。做财务的人都知道，任何不动产都是要计算折旧，60万的房子按70年折旧（尽管很多房子没有70年使用权），平均每年折旧费为8571.43元。一年尽收益为11428.57元。折合每月净收益为952.38元。

投资租房有两种方式，一是一次付清，二是首付二成按揭8成。下面两个图表分别比较这两种方式的租房投资收益与定期存款理财比较。

一次付清投资购房用于出租的收益如下表，收益不到存款投资理财的一半。

60万一次付清购房投资
60万换成美元存款投资理财

年毛收益
2000x10=20000
600000x3.9%=23400

年折旧
600000/70=8571.43
N/A

年纯收益
20000-8571.43=11428.57
23400

月纯收益
11428.57/12=952.38
23400/12=1950

优点
可防止通货膨胀
1、 收益稳定，不需找客户来租房

2、 现金可随时转换为其它投资

缺点
1、 收益不稳定，房子可能租不出去或房租跌价（通货紧缩或房子变旧）

2、 不能方便转换为其它投资
要考虑美元长期是否稳定。

首付二成按揭的投资购房用于出租的收益如下表，前期的租房收入根本不能支付按揭，还要业主自己贴钱付按揭，根本不能与存款投资理财的收益相比。

12万现金, 按揭贷款利率为5.04%。单位：元

等本还款按揭48万30年购房投资
12万换成美元投资理财

年（租房/利息）毛收益
2000x10=20000
120000x3.9%=4680

年折旧
600000/70=8571.43
N/A

年（租房/利息）纯收益
20000-8571.43=11428.57
4680

月（租房）纯收益
11428.57/12=952.38
N/A

月还本金
1333
N/A

首月还利息
480000x5.04%/12=2016
N/A

月递减利息
1333x5.04%/12=5.60元
N/A

月总毛收益
20000/12-1333-(2016-Nx5.60)

当N>300后，收益为正。也就是按揭25年后。
4680/12=390。

月总纯收益
952.38-1333-(2016-Nx5.60)==负数。当N>428后，收益为正。也就是按揭35年半后，可是最长只可能为30年

4680/12=390。

优点
可防止通货膨胀
1、 收益稳定，不需找客户来租房

2、 现金可随时转换为其它投资

缺点
1、 收益不稳定，房子可能租不出去或房租跌价（通货紧缩或房子变旧）

2、 不能方便转换为其它投资

3、 加息导致收益下降
要考虑美元长期是否稳定。

以上情况都没考虑购房后的几万块简单装修费用，如果还考虑房子变旧，房租会更低，考虑房子的维护费用，如小区维修和换电梯等，考虑房子出租率降低，收益会更低。

如果租房收益真的好，房地产商为什么不把房子留下来出租！！！总得来说，现在的价位投资房产用于出租，绝对是不合算，如果按揭出租的话，会成为你的财务负担。

3、炒作

如果你想炒房，也是可以的，炒也有两种，一种是全部付清，一种按揭。炒房要考虑如下成本，政府的契税费用，交易手续费，交易所得税收，按揭还要考虑脱手前所支付的利息成本。折旧就不要考虑了：）如果房价涨得过慢，时间过长，炒房是没有价值的，如果按照政府公布的涨幅，一年只涨了不到10%，就根本没有炒房的必要了，当然事实上不是涨这么多了。60万的房，炒作一年后，不能高于68万的话，扣除各种炒房成本，是不太可能赚钱的。

C：房价为什么这么高？

本想把小标题写成“房价泡沫”，但这样一写，建设部，房地产商，所谓专家，还有一部分媒体，都会说房价高是有理的，搞出一大堆理论。所以我就顺着他们的思路分析一下。

赞成房价高和会涨的理由不外乎以一些：地价高，建筑材料涨价，房地产利润只有15%左右等等，这一类基本上是从成本的角度来说的，还有一些是从需求角度讲的，建设部官员说，20年后，中国城市化率会是多少，会好几亿人进城，市场需求和空间会如何如何大，要涨20年呢，也有说是政府控制地块，但这几年经济发展了，住房需求太多了，形成了地少房少的供需矛盾，形成高价，老潘就是这样说的，还说城市的地都快没有了，或者政府又要控制了，等等。到底是不是这样？下面来分析看看。

先看成本角度吧，在第一部分，已经说了房地产成本是多少，这是分开明摆的数据，高不高，大家一目了然。再看看所谓的供需矛盾，建设部说20年，城市化前景如何如何好，这是一种不可预计的需求，1958年时，还说多少年赶英超美啊，谁能预计20年后会发生什么，如果能，东南亚金融危机就不可能发生。还有一部分人说经济发展了，住房需求大大增加了，从国家的税收来看，经济是发展了，从贪官来看，也是经济发展了，10年前，贪几百万的已经够枪毙的了，现在贪几百万，都会被人笑话了，几千万都是小意思，几亿也算不了什么大贪官；但老百姓收入增长了多少？广东民工10年涨68元工资啊，财富是严重两极分化，富起来的人也是只是极小的一部分官员和商人为主的群体，所谓的住房需求大大增加只是潜在需求，不是购买需求，什么是潜在需求和购买需求？每个男人都想拥有一台宝马或奔驰吧，这就是潜在需求，但能买起宝马或奔驰并需要它的男人有多少？这就是购买需求。没有购买力的需求是没有任何意义的，宝马和奔驰公司会把潜在需求计算在内，每年生产几亿车吗？谈到购买需求就不能不看人民的经济收入，看看普通民众到底有多少购买力，据国家统计局称， 2004年城镇人均可支配收入9000多元（国家统计局没有，请大家上国家统计局http://www.stats.gov.cn/查一下吧），就算一万吧，扣除开销，还有多少？能买得起现在的房子吗？就看看深圳吧，深圳人年均收入据说是30000多，扣除基本开销，还有多少，能有15000就不错了，能买得起深圳的房子吗？现在的房价应该是平均收入3倍以上的人士才有真正的购买力，为什么说真正的购买力，因为有些人士被环境所逼，做了上面说的“败家子”，过分预支未来，当也有一部分心甘情愿做的，超过平均收入3倍以上的人士会有多少？估计不足潜在需求的十分之一吧，真正达到平均收入3倍以上的人士，估计有一大部分都有房了，这也是房地产商鼓吹二次置业的原因，因为真正的购买力在这里。那房地产价格高的原因是什么？请看下面的分析。

房地产价格高企的原因是什么？炒作！谁在炒？政府，房地产商，所谓专家（估计都是有偿），媒体，中介，还有一部分相信房价会涨的炒房族（如温州炒房团）！为什么要炒作？很简单，获取最大利益。炒作的形式与表现？这是最精彩的，慢慢道来。

先看政府，主要是地方政府表现（建设部的官员也是），地方政府希望房价上涨带动土地价格，同时也可以多收各种税费，增收财政收入，成为官员升官发财的政绩，房地产的相关收入，成为很多地方政府的主要财政收入，有些地方超过了一半，在网上查一下，可以看到很多地方政府官员大谈房地产是健康，当然也有建设部的官员喽。请上网查看下面资料，《深圳国土局局长:深圳房地产市场没有泡沫》http: //biz.*/41216/2/17NL9E7800020QEO.html；《北京市建委主任表示：北京房地产市场并非过热》http: //house.focus.cn/newshtml/89443.html。在中国当前的体制下，有了政府支持，什么事不能干啊！房地产商，所谓专家，媒体，中介当然也会炒啊。

房地产商当然做梦都想炒作房价喽，房地产商炒作的手段太多，搞什么VIP认筹，做托，一套房子同时卖给多个客户，假按揭，虚张声势说卖完了等等，实在太多了，可以说，所有的欺骗手段都用上了，把房地产搞得很景气的样子，恶意炒作房地产价格。为什么房地产商会这么狂炒？一是地方政府支持房地产上涨，二是金融制度和腐败；重点谈一下金融制度和腐败导致房地产商会这么狂炒。2004年121号文件，政府规定房地产项目的自有资金不能少30%，可见，以前更少，大家想一想，4、5倍利润的房地产，自有资金不要到30%，如果在土地上和金融上搞点腐败（周正毅大家都知道吧），根本不需要30%的资金，房子只要买出不到1/10就可以收回自有资金了，还有金融腐败和假按揭，开发商很容易收回自有资金，做生意的人都知道，成本收回了，会慢慢的玩。大家现在都应该知道了吧，房地产可以持续高价这么久，根本不符合经济规律，连预言东南亚金融危机的谢国忠先生都预言不准了，现在好多房子空了，但开发商继续高价挂牌销售。为什么汽车积压就马上降价了，因为绝大部分是厂商自己的资金啊，罗湖一个楼盘，是一个香港老板用自己的钱投资的，我同事在里面工作，2001年下半年的时候，68平的两室一厅，还是多层的，当时就19万卖掉了，内部员工只要14万，他说了一句实话：“我不敢炒啊，因为全部是我自己的资金，人家炒，那是银行的资金，炒不好，我连本钱都搭进去了，还是快点回笼资金保险。”一个巴掌拍不响，没钱可以不买汽车，但像房子，教育，医疗这样的生存资源，不得不买啊，上面也说过，好多人是被迫当“白老鼠”，像我的一些朋友说，谁都知道，房子不值这么多钱，但没办法，官商结合，能不住房子吗？开发商，银行，政府正是利用民众必需房子这种生存资源，敢说房地产没有泡沫，操纵房地产，但民众的收入摆在那里，怎么办？降低按揭嘛，两成行不，如果不行，搞变相的零首付，50 万的房子作价60万，开发商给10万，顾客交2万，正好两成，10万也就是在银行过一下又回到开发商的腰包了，哈哈。在这种情况，好多人被迫当“白老鼠”，搞得很穷，一个朋友买了房子，半年都没住进去，因为没装修，没钱了。

其它所谓的专家，中介，媒体，炒房团等，就不详说了，不是为了当走狗捞点钱，就是从炒房中获利。

D：房价未来，涨还是跌？

这个问题其实很简单，如果不改革金融制度和清除腐败（主要是土地和金融方面），房价还会涨，原因就是上面所说，还是现在这样所谓的政策，房地产商有炒作的资金和优势，为什么不会炒呢？只要炒，肯定会涨价，这种炒作能力远远强于股市的庄家，因为暴利+银行资金支撑，控制了资金和房子供应；想想看，股市庄家再多的钱也得变成股票，炒一支股后，现金必少，如果跌了，全套了；而房地产商，自己只需要投很少钱就可以炒起一个楼盘，只要想一点点办法（腐败，假按揭，找几只“白老鼠”啊等，太多了）把1/10的房子扔给银行，就回本了，越炒越有钱啊，股市庄家根本不能与之相比的，难怪房地产富豪是越来越大了。民众没有任何办法，只好当“白老鼠”，任贪官奸商剥削了。

如果改革金融制度，房地产项目的自有资金比例提高到80%以上，土地出让金必须一次付清，购房首付不低于6成，就是不加息，让开发商们不可能拿自己的钱来炒了（巴顿将军说得好，当掏一个人的腰包的时候，他是最谨慎，反应最快的），房地产一年内必会回归正常，但能不能推出猛药，要看政府了，想当年朱总理，不就是提高首付比例就把房地产泡沫搞定了嘛，不过现在的房地产规模超过了当年的十倍以上了，推与不推都难，不推，房地产会继续涨上去，一推，影响巨大，但是有一点，如果再涨下去，以后再推更难了，就像治病，刚开始不下猛药，让病情一直发展下去，会越来越难以控制，刚开始用猛药，可能只是一点副作用，如果拖到后面，可能是要命的问题了，搞不好，一个房地产，就让中国经济彻底拖成“拉美化”了，20 几年的所谓经济改革化成泡影，决不是危言。

不管怎么怎么样，房地产作为住的基本生存资源，如果买一个房要花上未来几十年的收入，不知道政府津津乐道的恩格尔系数如何算？说白了，房地产只是一种低级的基本的生存资源，泡沫的房地产经济除了带来一点GDP数据的大跃进外，只可能伤害其它产业的发展（如果美国人要花未来几十年的收入去买房的话，也不可能有钱会买高科技产品和看好莱坞大片，美国也发展不起来，也不可能成为世界强国），留给民众是沉重的债务，留给国家和民族的是金融和经济崩溃，当然贪官和奸商还是大赚黑心钱了，这样下去，祖国就是未来的拉美，请看下面文章的分析：http: //house.tom.com/1001/200515-23452.html。
E：积极准备，理性应对！

如果金融政策不变，房地产降价的可能性几乎很小。那怎么办呢？每个人都不能等死啊，要为自己将来积极准备，一切都只能靠自己，有三条路有可行的可能性：一、成立“沃尔玛”房地产公司；二、移民；三、把钱换成外币（美元、欧元等稳定货币）。下面分别简单谈一下。

首先谈一下，一切都只能靠自己，很多人都指望政府出台什么政策，告诉你们吧，这是做白日梦，除非房地产真正危及到它们执政那一天才有一点点可能。政府只要 GDP表面文章，官员只要自己能贪到钱，那管老百姓的死活，对老百姓对国家民族有万利，而对执政者没有好处的事，它们是不会做。作为一个立国之本的教育事业，可以说对国家民族，功在当代，利在千秋的事，政府去年才拿出100亿做义务教育（还大吹特吹，只占2万多亿税收的0.5%），但财政部为给建设银行冲坏帐，一下400亿美金，相当于3200多亿人民币，可做32年义务教育费用，还有中国银行几百亿，大家说说，这几百亿除了让老百姓给那些乱贷款的政府银行腐败官员和与之勾结的商人买单外，还给金融留下一个更大烂摊子，还有什么？所谓的经济适用房不是150就是200多平，不是在愚弄老百姓吗？很多人还寄希望政府会搞出香港和新加坡那样的公屋制度与政策，现在的政府是不可能的，大家不要做白日梦，一切都得靠自己！

成立“沃尔玛”房地产公司，为什么不叫集资建房呢？因为集资建房是违背经济和商业规律，有点像经济共产主义，集资者内部就是不可能稳定实现的，内部绝对有矛盾，比如说建房过程中，谁出头，出头者天天跑要不要拿工资，如何信任他等，还有外部的政策法律制度，还不一定会被允许，不经过销售，如何取得法定的产权？等等，我认为，集资建房这条路的操作性是不行的，从一个极端走向另一个极端！所以提出“沃尔玛”房地产公司的想法就是提供70平米左右的两房一厅，价格不超过20万的合理造价住房给消费者，公司纯利润保持在20%左右，就像“沃尔玛”用超市来打败暴利的百货商场，百货商场不会自己降价和消亡的，只有通过“沃尔玛”式的房地产公司，用商业的手段对付贪官和奸商，打败它们。成立一个这样的公司，第一个问题是资金，这个好解决，如果有50个股东，每人 30万，就有1500万现金了，可以开始干了，最大问题是官员腐败，能不能拿到地？如果能拿到地，希望有识之士和有良心的商人，做起“沃尔玛”式的房地产公司，能赚取合理的利润，又能满足消费者，是一种双赢！

移民，这是一走了之方法，国外的房价同比国内低很多，要看环境、配置、面积和产权，绝对是比国内强多了，还要考虑到国外的氛围和自己及未来下一代的发展空间。我一个海归朋友的朋友，在美国拉斯维加斯买了一个House（单栋住房，带前后花园，比中国的别墅要强多了）22万美元，永久产权，每年交 0.8%的物业税（比中国别墅的物业管理费低多了），除此，不要交物业管理费等任何费用，房子坏了，还可以自己在上面重建。如果你买中国这种小区房，那边叫公寓，加州洛杉矶也就10万美元，相当好的地段，如果换中等发达地区，也就5-7万美元吧，都是永久产权，人家还不是毛坯房。如果有兴趣移民的朋友，这条路也是可以考虑的。

如果你认为房子不值或者经济上承受不起，就要好好保管好自己的钱，如果万一房地产使经济崩了，钱就变得一文不值了，所以大家早作准备，把钱换成美元、欧元等长期稳定的外币，可以作投资理财，可以保值，如果有个万一，也可以保住一点血汗钱，以后真有变，也可以用这点钱逃难到国外。

最后，如果你认为房地产很正常，就大胆的干吧。哈哈，最后祝大家都能安居乐业，天天快乐！