作者:我是领主 提交日期:2005-3-2 21:14:00 (海归论坛
www.haiguinet.com) 本来不想写这篇文章,但现在房地产的情况实在看不下去了,政府,开发商,中介,银行,所谓经济学家之类的无良学者,还有一些无良媒体在共同炒作房地产,榨取老百姓的血汗钱。当然类似的问题还有教育,医疗等。如果以后两年房地产还这样疯狂炒作下去,轻则换来房地产和经济的一段时间萧条,重则会导致社会动乱,影响国计民生。对房地产这几年狂涨背后所看到的问题,在国内的生活已经失去希望了,今后5年的目标由赚钱买房转变为赚钱移民了,写这篇文章,作为忘却的纪念,从此我也不再谈房地产了,专心赚钱,早日实现目标。
关于房地产争论不少,用事实和数据说明的少,决定用李敖大师式的风格,用事实和证据来说话,本人对深圳情况熟悉,举深圳的事实和证据。
A:房地产成本剖析
鼎太风华社区南区五期为例,那个地方,在深圳的人都熟悉,位置之偏僻,前两年是低价楼盘,当然现在相对也是,不过现在的价格是6500以上,我一个朋友刚买是6800。下面来看看它的成本到底要多少?
1、地价
鼎太风华社区南区五期的地皮价格是多少,我无法查到,因为这块地可能是协议出让,在国土局网站上查不到,可能也是国土局出让的土地是以宗地编号的,查出来,也无法对应上,但不影响我们对其土地的价格估算。深圳的地王是香蜜湖的“九万三”,竞拍最高价为9.5亿,地价折合10000元/平米多一点点;下面看国土局一个地皮的公开拍买的价格,看下图,2604.30平米的地块拍买价格为207.34万元,折合796.15元/平米。
从上面可以看出鼎太风华的地价应该在796.15—10000元/平米之间。
2、建筑成本
关于建筑成本,鼎太风华社区南区五期以总承包的形式公开招标,房地产商已经把建筑的事情全部承包了,开发商只需要卖房子了。在网上查到了工程情况和招标结果,6万平米的建筑以7500万元承包给深圳西部城建工程有限公司,折合建筑成本为1250元/平米,大家可以看看工程承包情况,连小区绿化和监控都在里面,开发商是不需要再往建筑上费一分钱和操心了。
招标结果:从建设部中国工程建设信息网(
http://www.cein.gov.cn/)查询。
URL:
http://www.cein.gov.cn/home/gcxx ... bh=4403002004111606
工程信息:从广东建设工程信息网(
http://www.buildinfo.com.cn/)查询。
URL:
http://www.buildinfo.com.cn/Show_info/zz_1.htm施工现场的工程标示,但建筑面积变了,不知为何!!!
3、每平米房子总成本
我们来算一算鼎太风华社区南区五期的每平米房子总成本,建筑成本已经清楚了,地价要推算一下,大家看看工程情况,要建三幢24-28层的房子,这容积率至少大于10了吧,就按10计算吧,从上面的地价推算出来,鼎太风华的地价应该在796.15—10000元/平米之间。但从它楼盘的位置来看,地价不可能超过3000元/平米。折合每平为米房子的土地成本为不超过300元/平米,那么它的总成本应该不超过1250+300=1550元/平米,而它现在的第三层售价是6800元/平米,每加一层加100,均价应该是7500左右,是成本的483.87%,将近5倍!如果开发商出售时,在面积上作假,利润更大!难怪创维老总黄宏生说:“如果房地产不是暴利,那不知道什么是暴利,毒品都在减价。”就算它地价和香蜜湖“九万三”一样,总成本也还不过 2250元,售价还是成本的三倍多啊。
B:房子现在不能买,也不能做出租投资,只能炒,但炒也要谨慎。
买房不外乎三个目的,一是自己居住,二是长期投资,靠出租赚钱和保值,三是炒房,买进后,等涨价转手,也可称为短期投资吧。现在的房价,大部分人士都是以首付二成其余按揭的形式购房,至于那些能一次付清的人士,应该都是非官即商了,能一次付清的人士,这点钱也不在话下了,也就不讨论了,下面就这三种情况来分别说明。
1、自己居住。
如果购房是自己居住的目的,现在这种房价还不如租房划算,如果购买,还为您带来沉得的债务负担,轻则影响您未来生活,重则让您破产。
原因:不如租房划算并负担沉重的债务。
以深圳为例,买一个房子至少需要60万,这已经是最低了,就按60万算吧,房子使用期限为70年(其实很多房子都没有),装修税费等10万,也就是70万,物业管理费300元/月,70年也就是252000元物业管理费,已经是95万了,如果是按揭48万15年,按未加息前计算,利息约为16万,这样算下来,买个70年的房子一共花费111万,如果按揭时间内加息或按揭超过15年,恐怕更多,如果再加未来要征收的每年1%的物业税,还有最后50% 的遗产税,估计超过160万了,哈哈,暂按111万计算吧。111万70年,每年约15857.14元,估计租房也不要这么多!70年后,房子也没了,钱也没了。假设您现在有60万现金,换成美元做定期存款投资,每年收益为3.9%,合23400元,够租房了,70年后,60万作为本金还在,而买房子花掉的 111万现金已经没有了。哈哈,这是一种幽默的算法,因为很多人没有60万存款,下面来一个更现实的算法。
以深圳为例,买60万的房子,如果首付二成,加上各种交易费用和装修费用,手里应该有20万吧,如果按揭为48万,大家有没有算过,48万一年的利息是多少?按未加息前5.04% 算,一年的利息为24192元,折合每个月为2016元,实际上有5年的时间是在还利息。如果不买房,采用租房,20万每年收益3.9%计算为7800 元,每年再投入6000元,租房5年,也就投入3万元而已,这五年按每年纯收入4万元计算,应该是收入20万元了,如果做了一些稳定收益的投资,应该不至 20万了,那你的总资产应该超过40万了;如果你买房了,估计这些钱也全部作为利息还给银行了,如果加息可能还不够,会有断供的危险,仍旧欠银行几十万。 5年后,如果房地产泡沫破裂,像香港一样,跌得只有1/3,恐怕是房不抵债!!!如果没有买房,拿上手头40多万,可以轻松一次付清买起两套房,同样都是二十万起步,尽管5年前租房者没有潇洒的买房,但5年后可以一次付清买起两套房,而5年前潇洒的买房者,现在房子都不值20万了(因为旧了),但还欠银行还不至20万,成为彻底的负资产者,香港房地产破裂,造就很多这样的负资产者;5年后,当然也可能房地产没跌那么多,也可能维持或上涨。为了更清楚的说明这个问题,请看下面的图表。
20万起步,现在购房和租房5年后购房之比较
说明:每年按扣除房产相关后的纯收入5万计算;
按揭采用15年等本还款方式,时间更长,利息支出更多,利率为未加息前的5.04%;
购房的装修和税费为8万;
房子价格为60万,首付2成15年按揭;
租房者按每月房租1200的标准,包含物业管理费;
房价不变时,首付6成10年按揭;
房价为4/3时,首付4.5成10年按揭;
租房者5年后总资产为>200000+39000+250000-72000=417000。
项目
现在的财务状况
5年后的财务状况
购房者
租房者
购房者
租房者购房需要付出的成本
房价为1/3
房价为2/3
房价不变
房价为4/3
总资产
200000
200000
250000(5年间收入)
>417000
>417000
>417000
>417000
购房后总资产
0
200000
250000-260800.2-18000=-28800.2
>417000
>417000
0
0
月物业管理费
300
0
300
可一次付清购买两套
可一次付清购买一套
300
300
物业费总支出
0
0
300x60=18000
0
0
月还本金
2666.67
0
2666.67
2000
3666.67
首月利息
480000*5.04%/12=2016
0
2016-60x11.2=1344
1013
1848
月递减利息
11.2
0
11.2
8.44
15.4
月还款公式
2666.67+(2016-Nx11.2)
0
2666.67+(1344-Nx11.2)
2000+(1013-Nx8.44)
3666.67+(1848-Nx15.4)
按揭总还款
0
0
260800.2
0
0
年投资收益
0
0
0
20000*3.9%*5=39000
租房总支出
0
0
0
-1200*12*5=-72000
如果你认为,现在60万的房会涨到80万,也就是房价再涨33%,你就大胆的买房吧。
从上面图表可以看出来,我们可以明白两个问题:
1、超前消费是要付出成本和承担风险。购房者的财务负担主要是利息,48万15年按揭的总利息为(2016/2)*12*15=181440元。如果加息,会更多。前5年,共还利息((2016+1344)/2)*12*5=100800元。如果采用等额还款,总利息会支付得更多。了解财务的人士都知道资产负债率高,意味着什么,那就是极高的债务成本。出现过高的负债率会使企业破产,同样也会使个人破产,特别是债务周期长,基数大的情况下。为什么老人们都不赞成超前消费,把这种人叫败家子,像古代的王朝为了享受,提前征收几十年的税收,最后导致朝代灭亡。一句话,消费要量财而行,超前消费是提前预支不可预计的未来,未来会是什么,可能会失业,生病,降薪,同时要为预支未来付出利息成本和承担风险。
2、不要购买物不所值的东东,特别是消费性的和不能带来利润的东东,如果买了,很不幸,那就是白老鼠。例如买个车跑运输,先买可能贵一点,但能早带来利润,抢占市场;如果买个消费品轿车,为什么很多人后悔先买了,大家都持币待购,因为中国的车价太爆利了,比国外贵,配置低,实际上房地产比车更爆利。现在房地产价值已经严重泡沫了,已经超过美国同样的房子价格了,我们的小区房只相当于美国的公寓(美国人大都住House,相当于我们的别墅, House的均价是 20.4万美元),美国才需要5-10万美元,但老美的人均收入是3万多美金,深圳人均收入不过4千美金,收入只有美国的八九分之一,房价比美国还要贵,到底值不值?
记住,希望各位在房地产上,不要做了败家子和白老鼠。
2、出租收益
如果你有存款,觉得利率太低,想寻找新的投资,如果做房地产长期投资(当房东出租房屋),估计会比存款收益更低。如果以按揭的方式来做,支付银行利息后,是会亏得血本无归。
以深圳为例,60万元的房子估计只能买90平米,属于那种大两室一厅和小三室一厅(其中一间房子小得只能放下一张婴儿床),这样的房子在深圳的租金估计不超过2000元/月,因为承租方还需要负责物业管理费和煤气月租等,一个月下来,不用水电都要达2500元了,加上水电等其他开销会达3000元 /月。如果三个人住,每人得支付1000元,如果两个人住,每人得支付1500元,除了公司支付房租外,如果自己支付房租,估计都是月薪6000以上的人士才可能承受此房租。事实我那些同事拿6000以上薪水的,单身的大部分住在白石洲等400-600元的出租房里,有朋友的,基本上也就是合租1000元左右的一室一厅的小区房。收入上8千到万以上的同事朋友,基本都有房了。
我们来计算一下租房投资的收益,按2000元/月计算,一年的租金收入约为20000元,按10个月计算,为什么要按10个月计算,因为承租方退出,招租需要时间,一年总有那么一、二次,如果把房子给中介出租,中介也只能给你 10个月租金,如果你遵纪守法,付些房租税,一年只可能最多毛收益20000元。做财务的人都知道,任何不动产都是要计算折旧,60万的房子按70年折旧(尽管很多房子没有70年使用权),平均每年折旧费为8571.43元。一年尽收益为11428.57元。折合每月净收益为952.38元。