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北海楼市：冰火两重天的2008（之一）

发表于: 2008-12-29 21:49 11476人阅读 43人回复只看楼主 | 第1页 | 最后一页

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房事观察

北海土著

精华20

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北海楼市：冰火两重天的2008（之一）

北海，这个三面环海的半岛城市，因为上世纪九十年代初的房地产开发大潮而名扬中外。去年以来，又以北海房价涨幅频频领跑全国，备受国人关注。

北海，那绵延24公里洁白如练的沙滩、纤尘不染的蓝天、温柔的海风和可以装瓶卖的新鲜空气，令生活在内陆的人们心驰神往。近两年，北海的房产交易外地购房者比例占到70以上；北海楼市是一个典型的以外销为主导的市场。

2008年初，北海人期待已久的北部湾经济区成立了；而此时，国际金融风暴对中国经济的冲击日益加深，中国楼市进入冰冻期。我们回顾2008年北海楼市，年初和年尾可以用五个字来形容：冰火两重天。

本文记录了2008北海楼市印象。

年初，北海楼市发高烧，每一块砖头都会唱歌

07年，十次上调存款准备金率，六次加息以及359号文下发，提高商业性房地产信贷和提高二套房首付；12月5日，中央经济工作会议明确08年由实施十年之久的“稳健的货币政策”将调整为“从紧的货币政策”，房地产调控政策频繁出台；北海楼市07年尾和08年初阴云笼罩，人们怀着灰冷的心情在期待一个不确定的利好。

08年元宵节，一个重大利好消息传来：北部湾经济区获国家批复，正式成立！这一消息如一缕阳光洒向北海楼市，业界人士奔走向告，举杯欢呼。当天晚上，几个楼盘的老总在酒楼欢聚庆贺，并密谋楼盘涨价。此后的日子，北海楼市一路高歌，所有楼盘，似乎都成了皇帝的女儿，只要有房就不愁卖。不管你会不会卖房都没问题，“两个大妈往售楼部一蹲就能把房子卖完”这句话一直在北海楼市流传。

4月初，云南路一个楼盘推出一栋试销，当天即被抢订一空，外地买房者进了售楼部象进了菜市场买白菜，价也不讲，争着交钱：“先收我的，我来的早！”；到了晚上，售楼小姐个个累得嗓子沙哑了。北海，成了一个大工地，每个楼盘都在加班加点往上盖。连渔民都想把船卖掉做开发商。

2月份，北海商品住宅交易175套，2.57万平方；北部湾经济成立后的三月份交易一下子飙升至554套，成交面积8.5万平方；四月份成交793套，成交面积9.84万平方；房价上涨了近30%.

当时，这篇博文很受关注：海湾房谈：北部湾经济区为北海楼市送来一粒伟哥？

五月，北海高烧渐退，坚挺不久变疲软

五月份的汶川大地震，成为北海楼市明显的转折点。

此后，北海楼市似乎一夜间被世人遗忘了，钢性需求去哪儿了？炒房客去哪儿了？投资客去哪儿了？开发商和售楼小姐那迷茫的眼神充满一丝丝忧伤；谁也不知道这些客户他们走了多远，什么时候再回来。观望气氛开始在空气中弥漫……

北海的夏季特别漫长，中午的阳光耀眼又灼人，售楼部里，不见了客户；售楼小姐打完苍蝇趴在接待台边开始打瞌睡。

退房，成了此后几个月的关键词。业界人士互相打探：你们退了几户？据了解，最惨的项目退订过半。
有的客户在三四月份交了订金，但迟迟不来签订合同、办理按揭。催促客户签合同成了售楼人员主要任务。精明的客户总会找各种理由拖延，或故意找碴挑你点毛病。而有的客户干脆放弃订金，从人间蒸发。

问题接踵而至。某楼盘三四月份卖到七八千元，后来办理按揭时，银行不认账，要重新评估；同意办理按揭的楼盘，按揭条件要求更为苛刻，有的银行放款经手人还要和按揭贷款人“合影留念”，留档备查。

虽然炒房客退市，但北海楼市并未完全封冻；在北部湾经济区建设的背景下，北海的阳光、大海、沙滩更具魅力；还是有外地客户或做为长线投资、或养老或渡假陆续来北海买房；有的楼盘积极开拓外地市场，取得了让同行眼馋的销售业绩。

这篇博文记录了楼市片断：冻死人的房博会和热死人的售楼部

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主楼 2008-12-29 21:49

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房事观察

北海土著

精华20

交易大幅萎缩，资金链越勒越紧

六月份，商品住宅成交面积从四月份的9。84万平方急速下滑至5。4万平方；之后持续数月的成交低迷，严重影响到开发商资金的流动；随着国际金融风暴的愈演愈烈、其它城市房价持续下跌，市场观望氛围越来越浓，开发商的信心降到了极点。一些手中控有土地的开发商开始转卖手中的土地，不想转卖土地的开发商寻求资金合作开发。

形势严峻，现实残酷；寻找投资商不易，卖地也难。

台商黄先生有块地无资金开发，寻求投资伙伴合作开发。上半年和一个太原开发商谈合作，对方同意土地折价每亩180万元合作开发，黄先生借北部湾经济区东风执意土地折价每亩200万，最终双方未达成协议。到了下半年，黄先生土地情愿折价80万，但至今未找到合作伙伴。知情人说，黄先生坐在家里不动，身家每个月就少了上百万呢。

一些过了规委会的项目不急着开工了；不少已开工的项目也放慢了工程进度，首期推盘量都不大；以先开多层，再开小高层、高层来控制开发节奏，减少开发风险。

有几个项目，开发商已经开始用高利贷来建房子。人们担心，如果目前的形势再持续半年，这些项目会不会出啥事呢？

价格战枪声响起，战事愈演愈烈

价格战最早从高德板块打起。最令人震撼的第一枪当属星海名城，在上半年均价每平方3600元的基础上直降1000元！隔壁悦发花园立即应战：小高层电梯房一口价2500元！一拳把星海名城打得喘不过气。

紧接着，怡康花园推出2380元的特价房，东郡抛出2080元的特惠单位。11月初，安盛东海岸电梯房“一口价2500元”的巨幅广告已屹立于北海大道与湖南路口。至此，高德板块各楼盘已陷入互相倾轧的价格战泥潭。

高德板块的战火很快向银滩板块蔓延。火药桶首先由银洲海岸点起，以2488~2800的价格推盘。号称北海第一大盘的“万泉城”二期高层住宅、同一板块的“通海苑”、“在海一方”等高层住宅相继推出2700、2800元的特价房。

值得一提的是，高德板块的悦发花园、安盛东海岸、银滩板块的银洲海岸项目开发商均为北海商都房地产。商都房地产公司的老板何忠良本身是个建筑商。做为建筑商，何忠良更有打价格战的资本；我就赚建筑这块的利润，你管得着吗？

北海楼市在家门口打起了价格巷战，而未能充分发挥城市价值优势在更大的战场与其他城市打价值战,城市价值未凸显。这场战争怎么打？

我在这篇博文里提出一些思路，以抛砖引玉：北海楼市营销突围的方向

链接阅读——北海楼市：冰火两重天的2008（之一）

北海楼市：冰火两重天的2008（之二）